정부가 27일 발표한 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’은 전세사기 피해자에 대한 주거권 보장에 방점이 찍혀 있다. 이를 위해 피해지 지원의 구체적인 요건을 규정하는 동시에, 피해자가 직접 경·공매를 유예 또는 정지할 수 있도록 했다. 정부 또는 금융기관의 요청이 아닌, 피해자가 스스로 경·공매를 유예하도록해 거주하던 집에서 강제로 내쫓기는 일이 벌어지지 않도록 안전장치를 둔 것이다. 대출규제와 우선매수권 보장의 규제도 일제히 푼다.

구체적으로 ‘전세사기 피해자’로 인정된 자는 임차주택의 매수 혹은 거주를 지원받게 된다. 매수를 희망하면 경·공매 유예·정지, 우선매수권 부여 등을 지원하고, 거주만 바라면 공공임대로 전환해 공급한다. 긴급복지 요건을 충족하는 피해자는 일정한 생계비도 제공한다.

정부는 2년간 한시적으로 운영되는 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’을 제정하고, 즉시 제정안을 발의해 국회와 협의하며 신속히 제도화에 나선다는 계획이다.

특별법 지원 대상은 ▷대항력을 갖추고 확정일자 확보 ▷임차주택에 대한 경·공매 진행 ▷면적·보증금 등 고려한 서민 임차주택 ▷전세사기 의도가 있다고 판단될 경우 ▷다수의 피해자 발생 우려 ▷보증금 상당액이 미반환될 우려 등 6가지 요건을 모두 충족하는 임차인이다.

충족 여부는 국토부 내 설치되는 전세사기 피해지원위원회에서 판단한다. 특별법 시행 직전 2년 내 경·공매가 종료된 임차인도 요건을 모두 충족하면 피해자로 인정해 경·공매 특례 외 혜택을 적용한다.

▶임차주택 낙찰 특례...거주희망시 공공임대 전환= 정부는 기본적으로 특별법에 따라 전세사기 피해자로 인정되면 임차주택을 낙찰받을 수 있도록 특례를 지원한다.

우선, 그동안 경매 신청자만 가능했던 경매 유예·정지 조치를 피해 임차인이 직접 요청할 수 있게 된다. 정부도 법적근거에 따른 요청을 통해 경·공매 유예 이행력을 높일 수 있다. 피해 임차인이 거주 중인 주택이 경·공매될 경우, 피해 임차인에게 우선 매수할 수 있는 권한도 부여한다. 우선매수 신고시 최고가낙찰액과 같은 가격으로 낙찰 가능하다. 아울러 임대인의 전체 세금체납액을 개별주택별로 안분하고, 주택 경매시 조세당국은 해당 주택의 세급체납액만 분리 환수한다. 이를 통해 피해 임차인은 경·공매 신청이 가능하고, 배당도 늘게 된다.

전세사기 피해자가 같은 집에서 계속 살기를 원하지만, 낙찰은 바라지 않으면 한국토지주택공사(LH)가 임차인으로부터 우선매수권을 양도받아 경·공매로 매입 후 공공임대로 공급한다. 이를 통해 피해자는 주거연속성을 확보할 수 있다.

LH는 올해 매입임대 사업을 활용해 신속히 공급한다는 계획이다. 신청 수요 등에 따라 필요시 예산, 공급 물량 확대 등을 추진한다. 피해자는 소득·자산요건 고려 없이 매입임대 입주자격이 주어진다.

임대료는 시세 대비 30~50%, 거주기간은 최대 20년 등이다. 현행 매입임대 공급조건과 동일하게 적용된다. 만약 LH가 낙찰가격, 주택상태 등에 따라 현 임차주택을 사지 못하면, 근처 유사한 공공임대에 우선 입주할 수 있는 자격을 제공한다.

이미 경·공매가 완료된 경우에도, 특별법 상 전세사기 피해자로 인정해 공공임대 우선 입주기회를 부여하거나, 다른 주택 구입시 금융지원을 한다.

아울러 재난·재해 등 위기상황 발생시 지원하는 긴급복지 지원제도를 ‘전세사기 피해자’ 가구에도 적용한다. 1인가구 기준 소득 월 156만원, 재산 3억1000만원(대도시), 금융재산 600만원 이하 등 기존 긴급복지 요건을 충족하면 지원 종류에 따라 생계비 월 62만원, 의료비 300만원 이내, 주거비 월 40만원(대도시) 등을 지원한다.

▶LTV·DSR 등 대출규제 푼다...특례보금자리론 0.4% 우대금리= 경매 낙찰을 위한 금융 규제도 대폭 풀린다. 전세사기 피해자들은 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 가계대출 규제에서 1년간 한시적으로 예외 적용받게 된다. 아울러 정책모기지 상품 이용시 최우대요건에 준해 금리, 한도를 적용받고 거치기간도 최장 3년으로 연장된다.

정부는 금융지원안으로 전세사기 피해자들의 자금 조달을 위해 민간금융사에 대출규제를 1년간 완화하는 방안을 내놨다. 이에 따라 전세사기 피해자가 대출액 4억원 한도 내에서 거주주택을 경락받을 시 LTV는 낙찰가의 100%, 일반 주택담보대출은 비규제지역 취득시 80%까지 완화된다. 또 DSR·총부채상환비율(DTI) 적용 대상에서도 제외된다. 정부는 필요시에는 대출규제를 연장하는 방안도 검토할 방침이다.

이들을 위해 금리 인하 등을 담은 정책모기지도 마련된다. 이들은 주택기금 구입자금 대출(디딤돌)을 할 경우 최우대요건인 신혼부부와 동일한 기준을 적용받을 수 있다. 또 거치기간도 1년에서 3년으로 연장한다.

현재 일반 차주의 경우 소득기준 6000만원 이하, 한도 2억5000만원에서 금리는 2.15~3%다. 신혼부부의 경우 한도가 4억원으로 확대되고 소득기준도 7000만원 이하로 훨씬 유연하다. 금리 또한 1.85~2.7%로 일반 차주보다 낮은 금리가 적용된다.

특례보금자리론에도 금리 인하, 우대금리 조치가 적용된다. 전세사기 피해자는 소득과 관계없이 40베이시스포인트(bp)를 우대받을 수 있다. 우대형 기준으로 금리는 3.65~3.95%이며, 거치기간도 최대 3년까지 가능하다. 분할상환도 가능하며, 원금 30%까지는 만기 일시상환이 가능하다.

아울러 정부는 경·공매 이후 전세대출 잔여채무에 대한 분할상환 지원프로그램 혜택도 확대하기로 했다. 최장 분할상환기간은 현재 10년에서 20년으로 늘어나고 무이자 원금 분할상환 및 상환기간 중에서는 최대 2년까지 상환유예가 허용된다. 연체정보 등 신용도에 악영향을 줄 수 있는 판단정보도 등록이 미뤄진다.

이밖에 한부모 및 조손 가정 등에 지원하는 3% 금리의 신용대출(미소금융 ‘취약계층 자립자금 대출)을 전세사기 피해자에게도 지원하기로 했다. 최대 1200만원으로 기존에는 개인신용평점 하위 20%, 기초수급자·차상위계층, 근로장려금 해당자만 대상이었다.

정부는 특례보금자리론 우대는 5월 중 우대금리 상품 내규를 개정해 조속히 시행키로 했다. LTV·DSR 등 부동산 규제완화도 행정지도를 우선 실시한 뒤 은행업 감독규정을 내달 개정할 방침이다. 고은결·서정은 기자