벨기에 노스갤럭시타워 [KB자산운용 제공]

벨기에·영국 업무시설에 투자하는 KB스타리츠가 6~7일 수요예측을 진행한다. 증시 부진에 주가 배당수익률이 높은 리츠에 관심이 높지만 앞서 상장한 제이알글로벌리츠 주가가 고전하고 있어 성공여부에 관심이 모아지고 있다.

제이알글로벌리츠 주가는 5일 종가 4510원으로 공모가에도 미치지 못하고 있다. 지난 6월 28일 이후 한 번도 공모가 5000원을 상회하지 못했다. 코스피가 고점을 찍었던 8월 16일 이후로는 4.95% 하락해 KRX리츠TOP10지수보다 깊은 하락폭을 보이고 있다.

KB스타와 제이알글로벌 모두 벨기에 자산을 편입하고 있고 현지 연방정부가 임차인이다. 제이알글로벌리츠 운영 자산인 '파이낸스타워'는 연방정부 산하 벨기에 건물관리청이 100% 임차하고 있다. 이자율이 1.05%로 고정돼있고 임대료 인상에 물가지수의 일종인 벨기에 건강지수가 반영돼 금리인상 부담을 임대료로 이전할 수 있다. KB스타리츠가 운영하는 '갤럭시 타워'는 벨기에 재무부가 99.65% 임대하고 있다. 임차인이 같은 만큼 임대료 인상에 건강지수가 연동되고 대출 총액의 75%를 금리를 고정시켜 위험관리를 한 점도 유사하다. 다만, 갤럭시 타워는 3개의 독립된 타워로 이뤄져있어 분리 매각이 가능해 거래가 더 용이하다.

한국리츠협회에 따르면 제이알글로벌리츠의 주가배당률은 8.43%다. KB스타리츠는 연 7% 배당을 목표로 한다. 배당금을 지급한 상장리츠 19개 사의 평균 주가배당률 6.01% 보다 모두 높다.

두 회사의 결정적 차별지점은 포트폴리오다. 시장은 KB스타리츠가 보유한 영국 자산이 제이알글로벌리츠의 미국 자산에 비해 유리한 조건이라는 평가를 하고 있다. KB스타리츠가 보유한 '삼성 유럽 HQ'는 삼성전자가 100% 임차하고 있고 영국 소매물가지수와 임대료가 연동돼있다. 반면, 제이알글로벌리츠의 '498-7번가 에비뉴'는 총 12개 사가 입주해지만 임대율이 91.5%에 그친다. 기본 임대상승률도 연평균 1.16%로 금리 상승 부담을 이전하기 어렵다.

KB스타리츠는 KB금융그룹의 다수 계열사가 투자자로 참여하고 있다는 점도 장점으로 꼽힌다. KB증권 관계자는 "주식시장에 약세인 가운데 스폰서가 30~50% 지분을 보유한 스포서 리츠는 비스폰서 리츠 대비 견조한 주가 흐름을 보이고 있다"며 "KB금융그룹의 의사결정에 기반해 유상증자 등 추가 자금 조달도 용이하다"고 말했다. KB그융그룹은 상당 기간 지분을 보유하며 자산 발굴에 직접 참여해 수익성과 외형확대를 모두 이루겠다는 계획이다.

배상영 대신증권 연구원은 "두 리츠가 비슷한 자산을 가지고 있고 벨기에 자산의 비중이 높은 것도 맞다"면서도 "원론적으로 같은 계열사에서 투자를 하게 되면 지속성이 높아진다"고 설명했다.

권제인 기자