1~2층은 상가로, 윗층은 주택으로 활용하는 꼬마빌딩(사진에 나온 건물은 기사와 무관). 서영상 기자

# 정년을 앞둔 60대 남성 김모 씨는 평생 꿈꾸던 건물주에 대한 꿈을 최근 포기하기로 했다. 김씨의 애초 계획은 지어진 지 4년 안팎의 대지면적 250㎡에 이르는 의정부 4층짜리 상가주택 건물을 23억원에 매입하는 것이었다. 4층에는 본인이 거주하고, 1층 상가와 2~3층 투룸에서 나오는 보증금을 합하면 8억원에 이르는 만큼 가지고 있는 여유자금 6억~7억원과 은행에서 10억원을 빌리면 노후를 편안하게 보낼 수 있다는 판단이었다. 융자에 대한 이자도 1층 상가 등에서 나오는 월세 300만원으로 감당할 계획이었다. 하지만 최근 대출금리가 5% 이하로는 절대 불가능하다는 것을 확인하고선 꿈을 접어야 했다. 10억원에 대한 월이자 약 400만원이 상가에서 나오는 월세로 감당이 안 되기 때문이다. 또 추후 금리인상까지 생각하면 퇴직 후 특별한 소득이 없는 김씨로서는 하우스푸어를 면치 못할 것이 불 보듯 뻔해 보인다.

한국은행이 기준금리를 한 번에 0.50%포인트(p) 인상하는 '빅스텝'을 사상 처음으로 단행하자 수익형 부동산시장도 그 충격을 벗어나지 못하고 있다. 아파트와 마찬가지로 전반적인 거래가 주는가 하면, 최근 몇 년 사이 크게 올랐던 상가빌딩들의 가격오름세도 주춤하고 있다. 특히 김씨와 같이 대출을 통해 꼬마빌딩을 구입하고 임대와 거주 목적을 한방에 실현하려 했던 실수요자들이 더는 접근할 수 없게 되며 상가빌딩들의 가격조정은 불가피하다는 것이 전문가들의 분석이다.

17일 토지건물 전문업체 벨류맵에 따르면 올 초부터 6월까지 서울 업무상업시설 거래 건수는 1459건으로 집계됐다. 일년 중 절반밖에 지나지 않은 상황이라고 해도 지난해 전체 거래 건수 4356건에 비해 33%에 불과한 수준이다. 업무상업시설은 빌딩을 비롯해 상가, 숙박시설, 오피스 등이 포함되는데 주택이 아닌 다른 부동산시장에도 금리에 따른 거래절벽이 찾아온 것이다.

주로 레버리지를 통해 건물을 구입하는 경우가 많은 상업시설은 최근 수년간 저금리를 거치며 호황을 맞고 꾸준히 거래가 증가하는 추세였다. 서울 상업시설 부동산 거래가 2019년 2867건부터 2020년 3714건, 지난해 4356건으로 크게 늘어왔다.

하지만 올 초부터 금리가 상승하자 지난해 같은 기간과 비교해도 거래 건수가 크게 줄어드는 것을 확인할 수 있다. 지난해 1~6월의 거래 건수는 전체 2438건으로, 매달 평균 406건에 이르렀다. 하지만 올해는 6월까지 400건을 넘긴 달이 한 번도 없을 정도다. 6월까지 거래 건수는 합계 1459건에 평균 243건에 달했다. 같은 기간 거래금액도 지난해 상반기 동안은 21조6275억원에 이르렀지만 올해는 같은 기간 14조4593억원에 불과했다.

상업시설들의 가격오름세도 빠르게 조정을 거치고 있다. 2020년 서울 상업시설 3.3㎡당 가격은 6533만원으로 지난해 7867만원까지 20% 수준 오르더니, 올해는 8594만원으로 9% 오르는 데에 불과했다.

금리에 민감하게 영향을 받는 빌딩시장은 금리상승기에는 임대수익률은 물론 시세차익마저도 기대하기 어려워지며 투자 매력이 감소한다고 전문가들은 진단한다.

이창동 벨류맵 리서치팀장은 “나중에 지가가 오를 것을 기대하고 건물을 사더라도 현재와 같은 고금리 상황에서 은행 이자를 수익실현 때까지 버티는 것은 쉽지 않다”며 “상황이 더 안 좋아지면 대출이자를 못 버티는 급매물들이 나올 가능성이 커 보인다”고 설명했다. 그러면서 “당분간은 현금이 많은 자산가가 아니고서는 빌딩시장 접근이 어려울 것”이라고 분석했다.