전임 조합 집행부가 체결한 공사비 증액 계약을 두고 조합집행부와 시공단이 갈등을 빚어 지난달 15일 공사가 전면 중단된 서울 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온) 현장 모습. [연합]

국내 분양 역사상 가장 큰 규모의 재건축 단지인 서울 강동구 ‘둔촌주공’ 재건축 사업이 공사 중단 사태를 맞은 건, 정부의 분양가 규제 때문이라는 시각이 많습니다.

둔촌주공재건축조합은 2019년 12월 총회를 열어 3.3㎡당 일반분양가를 3500만원 이상으로 산정해 주택도시보증공사(HUG)에 분양 보증을 신청했습니다. 하지만 HUG는 2978만원이 적정하다고 대폭 낮추도록 요구합니다.

재건축 사업은 재건축을 통해 생기는 일반분양 물량의 분양가가 높아질수록 기존 조합원들이 내는 부담금이 줄어드는 구조입니다. 당연히 조합은 조합원 부담금이 늘어나는 상황을 막기 위해 HUG가 제시한 분양 보증 가격을 받아들이지 못합니다.

조합은 당시 2020년 7월부터 시행하기로 한 ‘민간택지 분양가상한제’(이하 분상제)를 적용받아 일반분양을 하기로 결정합니다. 분상제는 택지비, 기본형건축비, 건축 가산비 등 비용을 반영해 분양가 상한을 정하는 만큼, HUG의 일방적인 방식보다 합리적인 일반분양가 기준선이 나올 것으로 기대했기 때문입니다.

그런데 이번엔 분상제 적용을 위한 ‘택지비’ 감정평가를 놓고 논란이 벌어집니다. 강동구청이 감정평가업체에 택지비 감정을 통해 산정한 택지비를 한국부동산원이 지나치게 높다고 평가한 겁니다. 이후 재감정을 거쳐 택지비가 기존 보다 8% 이상 떨어지는 상황이 발생합니다.

다른 비용도 계속 늘어납니다. 사업이 늦어지면서 건축 가산비가 늘어났습니다. 최근엔 원자재 가격까지 올라 공사비도 대폭 증액해야 하는 상황이 벌어집니다.

일반분양가를 책정하는 데 어려움은 더욱 커지고, 이 과정에서 조합과 시공사 간 갈등이 깊어졌던 겁니다. 결국 공사 중단이란 초유의 사태가 발생한 배경입니다.

윤석열 정부는 문재인 정부에서 시행된 민간택지 분상제를 시행 3년만에 폐지할 계획입니다. 서울은 물론 수도권 주요 단지의 사업에 걸림돌로 작용할 뿐 아니라 집값 급등을 막는 역할도 제대로 하지 못했다는 평가를 받기 때문입니다.

HUG에 따르면 서울 민간택지 분양가는 문재인 정부 출범 직전인 2017년 3월 1㎡당 평균 2903만원에서 5년이 지난 올 3월 4330만원으로 49.1% 올랐습니다. 같은 기간 서울 아파트 상승폭(62.25%) 보다 낮은 수준이긴 합니다만, 평가는 엇갈립니다.

누군가는 분양가를 규제했기 때문에 이 정도 상승에 머문 것이고, 서울 다른 아파트 폭등세도 그나마 완화시켰다고 주장합니다. 반대로 분양가 규제가 집값을 잡는 데는 전혀 도움이 되지 못했고, 시세보다 싼 분양가를 유도해 ‘로또’ 분양을 부추기는 등 부작용이 컸다고 합니다.

민간택지 분상제 역사를 찾아보면 처음 시행된 1977년부터 현재까지 적용되지 않은 기간은 10년 정도(1981년6~1982년12월, 1999년1월~2007년9월)에 불과합니다. 2015년부터 2020년까지 유명무실하다는 평가를 받았지만 제도는 존재했고, 분양가 규제는 지속됐습니다. 그럼에도 강남을 중심으로 아파트값은 계속 올랐습니다.

윤석열 정부도 문재인 정부때 처럼 집값 안정을 목표로 삼았다고 합니다. 민간택지 분상제 폐지가 과연 집값을 자극할까요? 아니면 공급을 활성화 시켜 시장을 안정에 기여할까요? 역사적인 사실만 놓고 보면, 어느 쪽도 100% 맞는 정답은 아닌 것 같습니다. 분상제 폐지가 일시적으론 집값을 자극할 수 있지만 중장기적으론 안정될 것이라는 전문가들의 의견이 더 많기 때문입니다. 박일한 기자