정부가 청년층 주택담보대출 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 미래소득을 제대로 반영해주기로 함에 따라 그 방식에 관심이 집중되고 있다.

청년 DSR 산정 시 미래소득을 반영하는 것은 현재도 시행 중이다. DSR은 소득 대비 원리금 상환액이 일정비율(은행 40%)을 넘지 않게 대출 한도를 규제하는 것인데, 청년층은 향후 소득 증가 가능성이 높음에도 현 소득이 낮다는 이유로 대출이 너무 적게 나올 수 있다는 지적에 따라 앞으로 벌어들일 소득을 기준으로 대출해주자는 취지다.

은행연합회 ‘여신심사 선진화를 위한 모범규준’에는 미래소득을 어떻게 규정할 지 적시돼 있는데, 통계청 임금소득자 연령별 월급여(표 참고)를 바탕으로 평균 상승률을 구해 산식에 맞춰 계산하도록 하고 있다. 통계상으로는 5세 단위로 20~24세에 소득이 가장 적고, 점점 늘어 45~49세에 정점을 찍은 후, 하락하는 것으로 나타난다. 현재 산식은 현 소득과 대출 만기 시점(최장 20년) 소득의 단순 평균을 미래소득으로 보고 있다. 가령 현재 월소득 100만원인 23세가 만기 20년 대출을 받을 경우, 만기 시점인 43세 소득은 통계 상 평균 상승률인 76.3%를 적용해 176만3000원으로 계산된다. 대출 기간 20년 간 평균 소득은 현재 소득(100만원)과 만기 시점 소득(176만3000원)의 평균이라 가정해 138만1500원이 미래소득이 되는 것이다. 현재보다 소득이 38.2% 늘어나는 셈이며, 대출 한도도 그만큼 늘어난다.

당국은 생애 최고 소득인 45~49세 소득을 기준으로 미래소득을 계산하는 것을 검토하고 있다. 가령 30~34세는 현재 기준으로 20년 만기 대출 시 만기 시점 소득이 23.9% 증가하고, 미래소득은 11.95% 증가하는 것으로 계산되는데, 기준을 바꾸면 생애 최고 시점 소득은 현 소득 대비 26.5% 증가하고, 미래소득은 13.25% 증가한다.

다른 방식은 대출 기간의 생애 주기별 소득을 5세 주기로 모두 반영하는 것이다. 앞서 예로 23세의 사례로 보면, 23~24세 때는 소득증가율을 0%, 25~29세 22.2%, 30~34세 42.7%, 35~39세 63.1%, 40~43세 76.3%를 적용하는 것이다. 이 경우 미래소득은 43.4% 늘어나는 것으로 계산되며 현 방식(38.2%)보다 증가액이 크다. 문제는 만기가 긴 경우다.

만기가 길어지면 50대 이후 소득 감소 시점까지 빚을 갚아야 하는데, 이 기간 소득도 미래 소득으로 계산할 것인지가 어려운 문제다. 최근 만기 40년을 넘어서 50년의 초장기 대출까지 논의되고 있기 때문에 30~34세가 50년 초장기 대출을 받는다면 대출 기간 중 절반인 35~59세 기간은 현재보다 소득이 많은 기간이지만, 60세 이후는 오히려 현재보다 소득이 떨어진다. 소득에 맞게 대출 해준다는 DSR 원칙 면에서는 소득 감소 기간까지 미래소득으로 봐야 하지만, 대출액이 줄어든다는 문제가 있다. 또 미래소득을 반영받지 않고 대출받는 40대 차주에 비해 대출이 적게 나와 불공평하다는 문제가 제기될 수 있다.

김성훈 기자