부동산 전문가인 정지영 작가 [영상=이채연·유종우·이소진 PD, 김진아 디자이너]

[헤럴드경제=민상식 기자, 이채연·유종우·이소진 PD] "청약은 물론 정비사업도 B급으로 가는 걸 추천합니다. 대장 아파트는 너무 주목받기 때문에 재건축이 늦어지는 경우가 많죠."

부동산 전문가인 정지영 작가(필명 아임해피)는 정비사업 투자 전략에 대해 이같이 말했다.

최근 경기 분당·일산 등 1기 신도시 일대 집값이 들썩이는 가운데 이 지역 투자 전략에 대해선 정책 입안자의 입장이 돼, 재건축 수익성이 높게 나올 단지를 분석하라고 강조했다.

정 작가는 특히 경제신문을 통해 부동산 뉴스를 접하면서 시장 흐름을 익혀야 한다고 언급했다.

최근 서울 용산구 후암동 헤럴드경제 본사에서 정 작가를 만나 향후 집값 전망 및 정비사업 투자 전략 등에 대해 들어봤다.

다음은 정 작가와의 일문일답.

-재건축, 서울 전체 집값 상승에 영향에 줄 것으로 보는가

▷처음에 영향을 줄 것으로 예상된다. 장기적으로 봤을 때는 재건축 단지가 오를 것으로 보인다. 재건축 아파트는 오랫동안 거주했던 곳이니까 입지 자체가 좋기 때문이다. 재건축으로 연쇄 반응이 일어날 수는 있지만 모든 아파트가 오르는 건 아니다.

-규제완화 기조에 따라 앞으로 재건축 안전진단 통과가 더 쉬워질까

▷안전 진단을 폐지하는 것은 할 수 없고, 완화할 수 있다. 구조 안정성 비중을 50%에서 30%로 줄이거나, 주거 환경이나 설비 노후도를 높이면서 비중을 다르게 하는 식이 될 수 있다. 조금 숨통이 트이는 것이다.

-안전진단을 완화할 경우 주목해야 할 지역은

▷지금까지 다섯 손가락 안에 꼽을 정도로 안전진단을 통과한 단지가 없다. 그동안 안전진단을 두고 잡음이 많았다. 예컨대 목동에 있는 아파트 단지 경우 똑같은 시기에 똑같은 시멘트, 철근으로 지었다. 그런데 6단지는 통과하고 다른 단지는 통과하지 못했다. 규제가 완화되면 목동 아파트, 상계주공 같은 경우 안전 진단을 통과할 가능성이 높아진다.

-정비사업이 빨리 진행되는 곳의 특징은

▷열심히 하는 지자체들이 있다. 성광안수(성남·광명·안양·수원) 경우 지자체에서 계속해서 재건축·재개발을 밀어주고 있다. 최근 부산의 경우 정비사업 지역은 10% 정도 더 용적률을 상향해 주기로 했다.

상대적으로 대장 단지가 조금 늦다. 너무 주목을 받기 때문이다. 뉴타운 중 노량진 뉴타운은 아직까지 입주한 아파트가 없고, 한남 뉴타운도 너무 늦다. 그 뉴타운 안에서도 대장은 더 늦어진다. 노량진 1구역과 한남 5구역은 더 늦다. 우리는 더 수익이 나야 되는 거 아니야 해서 늦어지는 것이다. 청약 때 B급 전략이 있는데, 정비사업도 B급으로 가야 된다.

[영상=이채연·유종우·이소진 PD, 김진아 디자이너]

-지금까지 1기 신도시 재건축이 안됐던 이유는

▷30년 연한이 안됐고, 수익성도 없다. 일반 분양이 많이 나올 수가 없는 것이다. 그러나 일반 분양분이 나올 수 있게 용적률을 높여주면 얘기가 달라진다. 바로 되는 건 아니고 대통령직 인수위원회와 정부의 발표가 나올 것 같다. 신속통합 기획에 있는 서울시 공무원들이 인수위에 합류한 것을 보면 신속통합 기획과 비슷할 것으로 예상된다.

-1기 신도시에서 재건축 1호가 될 곳은

▷1호가 될 만한 곳은 역세권·대단지·용도지역 3종으로 유추해 볼 수 있다. 만약 작은 단지를 지정할 경우 일반 분양이 많이 나오지 못하기 때문에 대단지가 조금 더 유리할 것으로 보인다. 또 역세권 주변은 종상향을 해도 괜찮은 부분이 많다. 특히 똑같은 평수의 아파트 중에서 대지지분이 더 많은 게 유리하다. 연식은 30년 연한에 임박한 단지가 더 가능성이 높다.

-3기 신도시 중 주목해야 할 곳은

▷예전에는 거리를 측정할 때 서울시청에서 동그라미를 그렸다. 지금 중심은 서울시청이 아니라 강남이다. 강남을 중심으로 20㎞ 반경을 그리면 3기 신도시인 과천 과천과 하남 교산이 들어온다. 또 당김의 효과로 수도권광역급행철도(GTX)가 있다. 창릉 신도시에서 삼성역까지 GTX로 30분대로 온다면 그 역세권으로 당김 효과가 생긴다.

〈 정지영의 ‘해라클래스’ 인터뷰 영상 1, 2편은 유튜브 채널 ‘헤럴드스토리’에서 볼 수 있습니다.〉