윤석열 당선인이 20대 대통령으로 취임한 올해 5월10일 이후 주택시장에 당장 영향을 미칠 공약으로 ‘다주택자 양도소득세 중과세율 2년간 배제’를 꼽는 사람이 많다. 다주택자는 집을 팔면 샀던 가격과 차이에서 생기는 소득에서 기본세율(6~45%)보다 더 많은 세금을 내야 한다. 2주택자는 기본세율에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더한 세율을 중과한다.

한시적으로 이 중과세율을 면제해 주면 그 기간에 집을 팔려는 다주택자는 늘어날 수밖에 없다. 양도세 중과 회피 매물은 당장 주택시장의 수급 상황을 변화시킬 수 있기 때문에 올해 주택시장을 움직일 가장 큰 변수라는 게 대부분 전문가들의 판단이다.

관건은 시행시기와 양도세 중과 회피 매물 규모가 될 것으로 보인다. 일단 시행 시기는 종합부동산세 부과 기준일인 6월1일 이전이면 다주택자에겐 절세 효과가 더 클 것이다. 윤 당선인 취임일이 5월10일이기 때문에 시간적으로 촉박하지만, 정부가 국회 동의가 필요없는 소득세법 시행령 개정으로 가능하다면 불가능한 건 아니다.

어쨌든 다주택자들은 양도세 중과세율 배제가 시행될 때까진 집을 팔 계획을 보류할 수밖에 없다. 시장에 거래가 극심하게 축소된 현재 상태가 빨라도 5월까진 이어질 가능성이 크다는 이야기다.

양도세 중과세율 2년간 면제에 대한 시장 효과를 따지려면 매물이 얼마나 늘어날지 예측해야 한다. 양도세 중과 회피 매물을 예상할 때 가장 큰 변수는 문재인 정부에서 역대 최고로 늘어난 ‘증여’다. 문 정부에선 다주택자들이 세금 부담을 줄이기 위해 괜찮은 주택 상당수를 이미 가족에게 증여했다. 이 물량이 얼마나 되냐에 따라 양도세 회피 매물은 예상보다 많지 않을 수 있다.

국토교통부에 따르면 문재인 정부가 출범한 2015년 5월부터 2021년 12월까지 56개월 동안 전국에서 아파트 ‘증여’는 33만3926건 발생했다. 직전 56개월(15만4333건)과 비교해 두 배 이상(116%) 폭증했다. 문재인 정부 출범 직전인 2016년 3만9959건 수준이던 데서 2017년 4만7652건, 2018년 6만5438건, 2019년 6만4390건, 2020년 9만1866건, 2021년 7만8418건 등으로 매년 급증하는 추세를 보였다.

역대 가장 많은 증여가 있었던 2020년은 7.13대책이 발표된 때다. 이 대책에는 2021년 6월부터 시행한 다주택자 양도세율을 최고 72%까지 높이는 내용이 포함됐다. 2020년 하반기(7~12월)에만 5만6412건의 아파트 증여가 발생했다. 같은 기간 발생한 전체 아파트 매매량은 48만1955건 수준이었다. 매매 대비 증여 비중이 12% 수준으로 높아졌다.

문 정부 이전에 증여는 보통 전체 매매와 비교해 5% 수준에 불과했다. 하지만 문 정부 이후 증여가 계속 늘어나면서 전체 거래량에서 증여 비중은 높아졌다. 2021년 7만8418건의 증여가 발생했는데, 전체 매매량은 66만9182건이었다. 매매량의 12% 수준이다.

무엇보다 집값 상승의 진앙지인 수도권에 증여가 많았다. 연간 기준 5000채도 안되던 서울 아파트 증여는 문 정부 출범 이후 강화되는 세금 규제로 인해 증가세를 보이더니 2019년 1만2514건, 2020년 2만3675건, 2021년 1만2435건 등으로 증가했다. 경기도도 2015년 이전엔 1만 건도 안되던 증여가 2019년 2만1565건, 2020년 2만6637건, 2021년 2만6133건 등으로 폭증했다.

서울의 경우 작년 전체 주택 매매는 4만9751건 성사됐다. 증여는 1만2435건이나 있었다. 매매와 비교해 25% 수준이나 된다.

한번 증여한 주택이 시장에 매물로 나오긴 어렵다. 시장에선 지난해 말부터 다주택자 대부분 이미 팔건 다 팔고, 증여할 건 대부분 정리했다는 이야기가 돌았다. 갑작스럽게 급매물이 증가하거나 집값이 하락하기 어렵다는 근거 중 하나였다.

또 다른 변수론 임대차3법 효과로 세입자 보호기간이 4년으로 늘어난 상황이어서 단기간 서둘러 집을 팔기 더 어려워 진 측면도 있다. 양도세 중과 회피 매물이 단기간 늘어날 가능성은 적어 보인다.