[헤럴드경제=양영경 기자] 윤석열 대통령 당선인이 부동산 핵심 공약으로 ‘임대차3법 전면 재검토’를 내걸면서 개편 방향에도 관심이 쏠린다. 임대차3법은 당초 세입자의 주거권 보장을 위해 도입됐으나, 전세매물 감소와 전셋값 상승 등 부작용을 낳으면서 1순위로 손질될 부동산 정책으로 언급됐다. 올해 7월은 새 임대차법 시행 2년차를 맞아 또 한 번 전세시장이 요동칠 가능성이 있는 만큼 시장 혼란을 최소화할 보완책 마련이 필요할 것이라고 전문가들은 조언했다.

서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지 모습. [연합뉴스]

13일 부동산 업계에 따르면 윤 당선인의 부동산 공약집에는 ‘임대차3법 전면 재검토’가 핵심 부동산 공약으로 담겼다.

지난 2020년 7월 도입된 임대차3법은 계약갱신청구권제와 전월세상한제, 전월세신고제를 골자로 한다. 계약갱신청구권제는 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 1회에 한해 추가 2년(2+2년)을 보장받을 수 있도록 한 제도다. 전월세상한제는 임대료 증액 상한을 직전 계약의 5% 이내로 제한한 것이며, 전월세신고제는 임대차 계약 당사자가 계약 30일 이내 관련 정보를 신고하도록 한 제도를 말한다.

임대차3법은 세입자의 주거권 보장과 임대차 시장의 투명성 제고를 목적으로 도입됐으나, 전세매물 급감과 전셋값 상승 등 부작용도 적지 않았다는 평가를 받는다. 특히 신규계약을 맺어야 하는 세입자의 부담은 더 커졌다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값은 새 임대차법이 시행된 2020년 7월(4억6458만원)부터 올해 1월(6억3424만원)까지 1억6966만원 오른 것으로 나타났다. 현 정부가 출범한 2017년 5월(3억8414만원)부터 법 시행 직전인 2020년 6월(4억6224만원)까지 약 3년간 평균 전셋값이 7810만원 오른 것과 비교하면, 임대차3법 도입 이후 상승세가 가팔라졌다는 것이 드러난다.

거래시장 내에서도 전세보증금이 이중·삼중으로 매겨지거나, 임차인 거주 여부와 임대차 계약 만료 시점에 따라 매매가격이 달라지는 등 혼란이 커졌다. 이에 윤 당선인은 지난 2월 첫 TV 토론에서 ‘대통령이 되면 취임 직후 가장 먼저 손 볼 부동산 정책’으로 임대차3법을 언급하기도 했다.

시장에서는 윤 당선인이 공약대로 법 개정을 추진하되 제도의 급격한 변화에 따른 혼란을 줄이기 위해 전면 폐지보다는 부분 개정을 통해 보완 장치를 마련할 것으로 예상하고 있다. 현재 거론되는 방안은 임대차3법 골격은 유지하되 현행 2+2년 임대차 의무기간을 조정하거나, 임대인에게 세제 혜택을 줘 시세보다 저렴한 가격에 공급이 이뤄질 수 있도록 유도하는 방안 등이다. 다만, 이 역시 국회의 문턱을 넘어야 하는 것이 숙제다.

전문가들은 임대차3법이 어느 정도 자리를 잡은 상황에서 전면 폐지보다는 현재까지 드러난 문제점을 고쳐나가는 방향으로 접근해야 한다고 봤다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “현재는 규제가격과 시장가격 간 괴리가 크다는 게 가장 문제인데, 현실적으로 임대차3법을 폐지할 수 없다면 임대료 증액 상한 ‘5%룰’에 대한 조정이 필요할 것”이라며 “규제가격과 시장가격이 적정선을 찾게 된다면 집주인 사이에서 ‘내가 직접 들어가서 살겠다’는 말은 안 나올 것”이라고 봤다. 송 소장은 2020년 7월 임대차3법이 전격 시행되면서 전세시장 내 매물 품귀현상이 가속화했던 점을 고려, “전세시장이 어느 정도 안정화한 시기에 제도 개편도 이뤄져야 한다”고 덧붙였다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “임대차 의무기간을 예전의 2년으로 돌아가기보다는 2+2년보다 짧은 3년 정도로 하는 것도 고려할 수 있다”면서 “단순히 세입자를 더 살게, 덜 살게 하는 논의에서 벗어나 계약기간을 중·고교 학업주기와 맞아떨어지게 조정해 실질적인 편의를 높인다는 생각도 해봐야 한다”고 말했다.