윤석열 대통령 당선인은 평소 문재인 정부의 가장 실패한 정책으로 ‘부동산’을 꼽아 온 만큼 대대적인 부동산 정책 변화가 예상된다. 전문가들은 “불확실성이 사라졌다”, “양도소득세 한시적 완화, 대출 한도 확대 등 공약의 시행 시점이 관건”이라는 전망을 내놓고 있다.

일단 현재 진행되고 있는 역대급 거래 절벽 상황이 당장 해소되긴 어려울 것으로 예상하는 전문가가 많다. 다만 새 대통령이 취임하고 6월 이후 규제 완화 윤곽이 나타나면서 조금씩 풀릴 가능성이 크다는 관측이 나온다.

이재국 금융연수원 겸임교수는 “새 대통령 취임 후 정책변화 가시점인 6월부터 조금씩 움직일 가능성이 크다”며 “특히 서울은 공급부족이 본격화하고 임대차3법 시행 2년이 지나면서 전세 재계약 물량이 늘어나는 8월 이후 전셋값이 오르면서 집값도 반등할 가능성이 크다”고 내다봤다.

전문가들은 거래가 다시 살아나는데 윤 당선인이 공약한 ‘다주택자 양도소득세 중과 2년간 한시적 면제’, ‘대출 규제 완화’ 시행 시기가 중요하다고 본다. 이들 정책은 국회를 통한 법개정 절차가 필요 없이 정부의 시행령 개정만으로 가능해 출범 후 즉시 시행할 수 있다.

다만 시장 효과에 대해선 의견이 갈린다. 매물이 늘어난다는 의견과 당장 크게 늘어날 가능성이 크지 않다고 보는 시각이 팽팽하다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “다주택자 양도세 중과가 한시적으로 면제되면 시장에 매물이 늘어날 가능성이 크다”며 “일단 문재인 정부 때 오른 데 대한 시세차익을 현실화하겠다는 다주택자가 많다”고 예상했다.

이재국 교수는 이와 달리 “당분간 집값이 오를 것이란 관측이 많기 때문에 다주택자 상당수는 한시적 양도세 중과 면제가 끝나는 향후 2년 내로 매도시점을 최대한 늦추며 대응할 가능성이 크다”며 “당장 급매물이 늘어날 가능성은 크지 않다”고 내다봤다.

매수세는 중저가 아파트를 중심으로 빠르게 회복할 가능성이 클 것으로 보인다. 윤 당선인이 신혼부부, 청년 등 실수요층을 위해 LTV를 80%까지 완화하겠다고 공약한 만큼 이들 실수요층이 노려볼 만한 단지 아파트로 수요가 몰릴 가능성이 크기 때문이다.

김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “생애최초 주택구매 가구의 LTV 상한을 80%까지 높이겠다고 했으니 수도권 외곽 저가 아파트를 중심으로 매수세가 살아날 가능성이 있다”고 전망했다.

새 대통령 체제에선 서울 재건축 시장이 유망하다는 전망이 많다. 윤 당선인이 준공 30년 넘은 공동주택 정밀안전진단 면제를 공약하는 등 재건축 규제완화를 추진하겠다고 강조해 왔기 때문이다. 이런 공약은 오세훈 서울시장의 ‘신통기획’, ‘한강변 35층룰 폐지’ 등 추진 계획과 맞물리면서 시장에 기대감을 높일 것으로 보인다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “민간개발 중심의 윤 당선인 공약이 오세훈식 도시정비 사업과 맞물리면서 정비사업에 대한 기대심리가 높아질 수밖에 없다”며 “단기적으로 가격이 휘둘릴 수(상승할 수) 있다”고 예상했다.

그럼에도 윤 대통령 체제에서 집값이 크게 움직일 가능성은 높지 않다는 시각이 지배적이다. 가계부채 증가, 금리인상, 대내외 경제 악재 등 시장 상황이 녹록치 않아서다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “대출규제가 심해진데다 금리까지 오르고 있고 금융시장불안, 장기상승에 대한 부담감까지 겹쳐 거래가 크게 늘기는 어렵다”며 “1기신도시, 강남권 재건축은 기대감에 단기적으로 다소 불안할 수 있지만, 많은 지역에서 양도세 한시적 감면을 시행하면 오히려 절세매물이 나와 약보합세로 이어질 수 있다”고 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “재건축 사업 활성화를 위해 초과이익환수제를 폐지해야 하는데, 이미 합헌 결정이 내려져 추진하기 어렵다”며 “지금 주택시장엔 가계부채가 너무 많아 현실적으로 대출규제도 적극 풀어주기 어렵기 때문에 시장에 당장 큰 변화가 일어나진 않을 것”이라고 했다.

박일한·서영상 기자