서울 도심 빌딩. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=최정호 기자] 올해 서울에서 A급 사무공간(오피스)은 절대 숫자가 줄어든다. 임차인들이 높은 임대료를 먼저 제시하거나 아직 완공되지도 않은 오피스에 선금을 내고 줄을 서는 현상까지 나타나고 있다.

코로나19 사태 이후 빠른 일상회복, 그리고 대형 신축 빌딩과 공간 부족 현상이 가져온 ‘오피스난’의 모습이다.

15일 종합부동산 서비스기업 CBRE가 발표한 ‘2022 국내 부동산시장 전망 보고서’에 따르면 올해 서울 A급 오피스시장은 전형적인 임대인 중심 시장이 될 전망이다. 올해와 내년까지 신규 공급이 사실상 중단된 가운데 코로나19 사태 이후 기업들의 수요는 꾸준히 늘고 있는 까닭이다.

실제 올해 서울 도심의 경우 삼성생명 서소문빌딩이 재개발공사로 문을 닫는 반면 예정된 신규 완공 오피스빌딩은 사실상 전무한 ‘제로 공급’ 사태가 예고됐다. 반면 임차 수요는 지속적으로 늘어나며 오피스빌딩 공실률은 사실상 제로 수준까지 내려간 상황이다. 지난해 7%였던 서울의 오피스 공실률을 올해 말 5% 수준까지 내려갈 것이라고 CRBE는 전망했다. 이는 사무실 이전 및 매장 확장 수요조차 만족시키지 못할 정도의 사실상 ‘공실 제로’ 수준이다.

그 결과, 올해 예상 오피스 임대료 상승률은 지난해 대비 4.4% 수준까지 치솟을 전망이다. 2017년까지만 해도 전년 대비 마이너스 상승률을 기록했던 것과 180도 달라진 환경이다.

이러한 오피스 부족은 임차인들의 경쟁으로도 이어지고 있다. 몇몇 잔여 공실에 대해 경매 방식으로 세를 내놓는 임대인이 생겨나고, 또 준공 전 빌딩에 미리 임대차계약을 하자고 나서는 임차인들도 등장하고 있다. 아파트나 주택과 달리 준공 후 임대차계약을 해오던 오피스시장에서는 매우 이례적인 일이다.

이러다 보니 사옥을 직접 매입하거나 다른 지역으로 사무실을 이전하는 경우도 점차 늘어나고 있다. 또 코로나19 사태를 계기로 확인한, 재택근무를 변형한 거점 오피스 및 공유 사무공간 활용도 점차 늘고 있다고 CRBE는 분석했다.

점차 늘고 있는 기존 빌딩의 리모델링도 오피스 부족 현상을 부채질하고 있다. 서울 도심의 대우재단빌딩, 남산스퀘어는 내부 리모델링에 착수했고, 봉래동 메리츠화재 사옥과 KT 광화문빌딩, 삼성생명 서소문빌딩도 대규모 리모델링 또는 재건축을 예고했다. 이 빌딩들은 2023년부터 2026년 사이 순차적으로 입주 가능하다.

반면 올해 입주가 가능한 새 A급 오피스는 판교와 성수동의 각각 2곳이 전부다. 그나마 4곳 모두 5만㎡ 이하 소규모 빌딩이 대부분이다. 서울의 오피스난을 해결할 수 있는 대규모 새 빌딩의 입주는 마곡에서 2024년도에나 가능할 전망이다.

CRBE는 “강남과 가깝고 MZ세대의 선호도가 높은 성수에 그나마 신규 공급이 있지만 중소형 규모의 복합시설이나 지식산업센터 형태 공급이 대부분”이라며 “시장의 높은 수요를 흡수하기에는 매우 제한된 공급에 그친다”고 지적했다.