일시적 2주택 비과세를 적용받아야 하는 납세자들에게는 고민이 많다. 정해진 기간 내로 종전 주택을 양도해야 하는데, 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 거래 건수가 1100여건으로 집계돼 같은 해 1월 5800여건이었던 것에 비해 약 5분의 1토막이 났다. 주택 거래량이 현저히 줄어 원하는 시점에 종전 주택을 양도하지 못할 수도 있기 때문이다.

특히 조정 대상 지역에 종전 주택, 대체 주택을 보유한 경우 고민이 더 큰데, 이러한 경우 최선책인 현금 거래 대신 차선책인 부동산 교환을 통해 세 부담을 줄일 수 있다.

먼저 세법상 교환과 일시적 2주택에 대한 규정을 알아보자. 보통 부동산 매매를 하는 경우 물건과 현금 간의 거래를 취한다. 하지만 서로 합의하에 물건과 물건을 맞바꾸는 경우도 있다. 이 경우를 ‘교환’이라 부르는데 이 역시 세법상으로 돈 대신 다른 재산을 받은 것이기 때문에 양도소득세가 과세되는 거래로 규정하고 있다.

1주택을 소유한 1세대가 대체 주택을 취득하여 일시적으로 2주택인 된 경우 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수가 있다. 대체 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받는 것이 원칙이지만 종전 주택과 대체 주택 둘 다 조정 대상 지역에 있는 경우 1년 이내 종전 주택 양도 및 1년 이내 대체 주택으로 전입을 하여야 비과세 적용이 가능하다.

여기서 점검해야 할 부분은 교환거래로 일시적 2주택 비과세 적용이 가능한지다. 교환을 하면 같은 날 양도를 하면서 취득을 하는 것과 같기 때문에 선후 관계에 대한 정리가 중요한데, 현재 국세청에서는 이러한 경우 ‘선(先)양도 후(後)취득’을 한 것으로 해석하고 있기 때문에 일시적 2주택에 교환을 적용할 수 있다.

그러면 어떠한 경우 교환과 일시적 2주택 규정을 활용하여 절세를 할 수 있을까? 먼저 비슷한 가격의 주택을 찾아야 한다. 교환하는 두 주택 모두 효과를 보기 위해서는 비과세를 적용받을 수 있는 주택으로 교환을 하는 것이 효과적일 것이다. 고려해야 할 것도 있다. 교환을 한다는 것은 주택을 양도하면서 동시에 취득하는 것이기 때문에 취득세가 발생하는데 취득세 역시 주택 수에 따라 중과세를 적용받을 수 있어 줄어드는 양도세액과 늘어나는 취득세액을 고려하여 판단해야한다.

사례를 통해 실질적인 효과를 알아보자. 일시적 2주택을 적용받아야 하는 김씨가 양도가액 12억원의 종전 주택A(이하 A)를 이씨가 보유한 같은 가격의 교환 주택B(이하 B)와 교환하는 경우와 A를 일시적 2주택 적용 없이 양도하는 경우 발생하는 세금을 비교하면 B와 교환할 때 3380만원의 절세 효과를 거둘 수 있다.

취득세가 중과세되어 세 부담이 크지만 양도해야 하는 양도차익이 많이 쌓여 있는 A를 비과세 받으면서 줄어드는 세액이 크다. 추후 B를 단기간 내에 양도하더라도 취득가액이 12억원으로 계산되기 때문에 양도세 부담은 크지 않을 것으로 예상돼 실익이 있을 것으로 보인다.

예시와 달리 교환 물건 간의 시가가 차이 나는 경우는 차이만큼 대금 청산을 해주어야 보상하는 방법으로 교환거래를 이뤄낼 수도 있다. 단, 이 경우에는 교환으로 인한 양도시기를 정산 차액의 정산일로 보기 때문에 양도시기가 중요한 교환을 할 때는 주의해야 한다.

교환거래는 어디까지나 차선책으로 여겨야 한다. 현금거래에 비해 대중적인 방법이 아니며 양도와 취득이 동시에 이루어지는 거래이기 때문에 거래 과정 중 실수가 생길 수도 있기 때문이다. 그럼에도 교환이 꼭 필요한 상황이라면 세무전문가와 교환 중개 전문가에게 문의 후 진행하는 것을 권한다.

이영빈 NH농협은행 WM사업부 NH All100자문센터 세무전문위원