부동산시장엔 일반적으로 통용되는 상식이 있다. ‘거래량이 줄면 가격이 하락한다’, ‘새 아파트에 청약하려면 청약통장에 가입하라.’, ‘입주 때 전세 매물이 증가한다’ 같은 거다.

그런데 문재인 정부에선 이런 상식이 대부분 깨졌다. 30번 가까운 규제 일변도 정책으로 묶어 놓으니 시장 원리가 제대로 작동하지 않았기 때문이다.

요즘 가장 눈에 띄는 게 거래량과 가격의 상관관계다. 일반적으로 거래가 줄면 가격은 떨어진다. 사정이 급한 집주인이 생기기 마련이고 급매물이 쌓이기 때문이다. 그런데 요즘은 정반대다. 지난해 서울 아파트는 총 4만1750건 거래됐다.(서울시, 잠정치) 2012년 이후 9년 만에 가장 낮은 수준이다. 2020년(8만1193건)과 비교 절반 수준밖에 안된다. 그런데 지난해 서울 아파트값은 16.4% 올라 2006년(24.11%) 이후 가장 많이 올랐다.(KB국민은행)

정부가 대출, 세금 등 규제로 집을 사기 어렵게 해 거래는 급감했지만, 현금부자들이 인기지역에 ‘신고가’ 계약을 하고 있기 때문이다. 집주인은 규제완화를 기대하며 버티는 상황이다. 실제 여야 대통령 후보 모두 규제완화를 예고했다. 지금 급매물로 내놓으면 손해라고 생각할 수밖에 없다. 금리 인상을 한다고 하지만 여전히 저금리여서 버틸 여력이 있다.

올 3월 대선이 끝나고 규제가 완화될 때까지 시장은 ‘눈치싸움’만 이어질 공산이 크다. ‘사고 싶어도 사지 못하고, 팔고 싶어도 팔지 못하는’ 비정상적 시장이다.

분양시장도 정상이 아니다. 일반적으로 새 아파트 분양가는 주변 시세보다 10~20% 비쌌다. 2~3년 후 준공시점 시세 변동률을 고려하고 새 아파트라는 점 때문에 그 정도 상승폭을 반영하는 게 상식이었다. 하지만 문 정부에선 새 아파트 분양가가 시세보다 훨씬 쌌다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 제도를 활용해 분양가를 규제했기 때문이다. 분양가상한제가 시행된 것도 분양가와 주변 아파트 시세의 격차를 벌였다. 서울 강남은 물론 인기지역마다 새 아파트 분양가가 시세보다 수억에서 수십억원씩 싼 ‘로또 아파트’가 등장했다. ‘고분양가가 집값을 끌어 올린다’는 건 옛 말이 됐다.

분양시장에 대한 상식이 깨지니 ‘새 아파트를 사려면 청약통장에 가입하라’ 같은 사회초년생들의 기본 상식도 무너졌다. 시세보다 싼 분양단지가 늘어나니 너도나도 청약통장에 가입했다. 우리나라 국민의 절반이상인 2835만명이나 청약통장을 가지게 됐다.(2021년 11월 기준) 1순위 통장 가입자만 1605만명이다. 흔하다 보니 쓸모가 없어졌다. 4인가구 만점 청약통장인데도 탈락하는 사례가 나왔다. ‘차라리 원하는 아파트를 프리미엄을 주고 사라’는 조언이 먹히는 시대가 됐다.

전세시장도 과거와는 다른 양상이 펼쳐졌다. 일반적으로 ‘입주 때 전세매물 쏟아진다’는 게 상식이었다. 우리나라는 자가거주율(자기집에서 거주하는 비율)이 57% 수준이기 때문에 입주 단지마다 평균 40% 이상 전세 물량이 나왔기 때문이다. 그런데 문 정부 들어 다각도로 집주인이 직접 들어가 살도록 하는 ‘실거주’ 요건을 강화하면서 분위기가 달라졌다. 분양가상한제 적용 단지 5년 실거주 의무 적용 같은 것은 물론 양도세 등 세금을 줄이기 위해선 반드시 실거주를 일정기간 하도록 제도가 바뀌었다. 신규 단지마다 전세 물량이 과거에 비해 확연히 줄 수밖에 없었다. 이는 입주단지가 몰려 있어도 전셋값이 별로 떨어지지 않는 이유가 됐다.

문재인 정부에선 이밖에도 부동산 시장에 통용되던 무수한 상식이 깨졌다. ‘분양(선분양)은 착공 후 하는 것’이란 것도 정부가 땅을 마련하기도 전에 ‘사전분양’을 하는 지금 시대엔 틀린 말이 됐다.

수많은 부동산 재테크 서적에서 강조하는 말이 있다. ‘부동산 재테크를 위해선 정부와 싸우지 말라’. 그런데 문 정부에선 정부가 하라는 것과 정반대로 했다면 투자에 성공했다.

문재인 정부에선 부동산 시장에 관한 한 시장 논리가 제대로 작동하지 못했다. 집을 사려는 사람이나 팔려는 사람 모두 정부를 믿지 못했다. 새 정부에서 풀어야 할 숙제가 많다.