• [박일한의 住土피아] 기대참여율 기반한 2·4 공급대책 ‘구체적 실체없는 뜬구름’ 우려 커

‘이제는 아파트가 빵이란 거냐!’ 정부가 지난 4일 발표한 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’(이하 ‘2·4주택공급대책’) 관련 본지 기사에 달린 댓글 중 하나다. 단기간에 서울 32만가구 등 도심에 83만가구를 공급하겠다는 정부 계획이 마치 당장 빵 찍어내듯 공급을 밀어붙이겠다는 태도로 보인다는 거다. 김현미 전 국토교통부 장관이 주택 공급이 단기간에 이뤄지기 어렵다는 점을 강조하면서 “아파트가 빵이라면 밤이라도 새워 만들겠다”고 한 말을 비꼰 것이다.

정부는 2·4주택공급대책을 발표하면서 단기간 ‘압도적 물량 공급’ 방안이란 점을 강조했다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “공급쇼크 수준”이라는 표현까지 썼다.

실제 정부가 밝힌 공급 계획은 지역별, 공급 유형별, 시기별로 1000가구 단위까지 제시할 정도로 꽤 구체적이다. 그런데 정부 계획을 꼼꼼히 들여다 보면 이상한 점이 발견된다. 구체적인 사업지 정보가 없다.

도시는 대규모로 주택을 공급할 만한 부지가 부족하다는 게 늘 문제다. 도심 주택공급은 항상 기존 토지주의 이해 관계에 따라 좌우된다. 금방 사업이 진행될 것 같으면서도 단 10% 조합원의 동의를 구하지 못해 5년 이상씩 사업이 지연되는 곳도 많다. 도대체 어떻게 분당신도시 3배 규모의 주택을 단기간에 서울 등 도심에 짓겠다는 걸까.

정부에 따르면 이번에 발표한 공급 물량 수치는 모두 ‘기대참여율’(사업에 참여할 것으로 기대하는 비율)이란 익숙하지 않은 개념을 동원해 ‘추계’한 것이다. 실제 정해진 사업지는 한 곳도 없다. 대신 공급 대상 가능 후보지 전체를 대상으로 놓고, 이번에 이만큼 인센티브를 주기로 결정했으니 이 정도 비율은 참여하지 않겠느냐고 예상한 물량에 불과하다.

예를 들어 가장 공급 물량이 많은 정비사업 공급 대상 13만6000가구는 어떻게 뽑았을까? 현재 재건축·재개발사업을 추진하고 있는 전체 단지를 대상으로 삼아 기대참여율을 곱했다. 서울 등 전국에 있는 사업시행인가 전 단계의 ‘기존구역’(46만4000가구)과 예정구역 등 신규 정비사업 가능 ‘신규구역’(64만6000가구)을 모두 대상으로 삼아, 기대참여율을 반영해 산출했다.

기대참여율은 작년 공공재개발 공모 참여율이 25.9%였던 걸 감안해 ‘최대 25% 수준’에서 지역 사정 등을 고려해 차등 적용했다는 게 국토부의 설명이다. 말하자면 작년 공공재개발 공모에 25% 정도 참여했으니 이번 2·4주택공급대책에도 그 정도 수준은 함께 하지 않겠냐는 식으로 추계해 수치를 뽑았다. 벌써부터 “구체적 실체 없는 뜬구름 공급대책”이라거나, “아이디어 수준의 숫자놀음”이라는 평가가 나오는 건 이런 이유에서다.

과연 정부 계획대로 될까? 정부가 이번에 제시한 각종 인센티브가 재건축·재개발 조합이나, 역세권 토지주 등에게 얼마나 매력적인지, 그래서 얼마나 많은 곳이 이번 정부 주도 주택공급계획에 참여할 지에 대해선 현재까진 아무도 모른다.

정부가 조합원들에 제시한 10~30%포인트 추가 수익률 개선, 재건축초과이익환수제 대상 배제 등 인센티브가 충분히 매력적이라는 전문가도 있고, 집값 상승세가 가파른 요즘 분위기에 누가 공공이 주도하는 사업을 하려고 하겠느냐고 부정적으로 보는 시선도 있다. 인센티브의 실효성에 대해선 당분간 논란이 불가피할 것으로 보인다. 다만 분명한 건 공공 주도로 도심에 획기적으로 공급을 늘린다며 제시한 ‘전국 83만6000가구, 서울 32만3000가구’가 사실 그다지 신뢰할 만한 수치가 아니라는 점이다. ‘기대참여율’은 말 그대로 ‘기대’일 뿐이다. 건설부동산부 팀장

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