“높은 수익률만큼 여러 함정 꼼꼼히 따져봐야”


최근 부실채권(Non Performing Loan, 이하 NPL) 투자에 있어 대위 변제 기법이 각광 받고 있다. 한 마디로 채무를 대신 갚고 채권자의 지위를 획득하는 것으로, 투자자는 구상권을 바탕으로 투자를 해 수익을 낸다.

대위변제의 두 종류 중 채무자와 협의해 NPL 채권에 투자하는 임의대위변제 방법을 사용하게 되며, 특히 3개월 이상 연체된 대출 채권과 원리금 정상 상환이 되지 않는 대출채권을 대상으로 한다.

2015년 기준 국내 은행의 부실채권 금액이 28조 원에 이른다는 금융감독원의 자료가 존재할 정도로 투자 기회는 많은 편에 속한다.

NPL 투자의 시작은 부동산 가치를 정확하게 파악하는 것이다. 금융기관, 경매진행, 자산관리회사, 개인투자자, 배당금 수령의 순서로 NPL 투자가 진행되는데, 이때 대부분 아파트 1순위 근저당채권의 경우, 수익은 실 매입가와 채권최고액과의 차액으로 하는 것이 일반적이다.

NPL을 매입하는 방식으로는 유입조건부 사후정산, 배당조건부 사후정산, 론 세일, 채무인수 등이 있으며, 가장 일반적인 경우가 론 세일 형태다. 하지만 근저당권 이전 비용이 발생한다는 점이 불리하고, 특히 배당조건부 사후정산 과정에서 전문가가 아니라면 걸려들 수 있는 여러 함정들이 있기 때문에 특히 유의해야 한다.

NPL 투자의 장점에 대해 너무 긍정적으로만 생각하고 섣불리 투자를 결심하는 것은 다른 투자와 마찬가지로 위험하다. 최근 이러한 점을 악용해 수익성 없는 NPL을 매입해 다른 투자자에게 팔아넘기는 피해 사례가 급증하고 있다. 2015년 6월 어느 40대가 서울 광진구에 사무실 설립 후, NPL 투자자 72명으로부터 77억 9천5백만 원을 투자금으로 받아 가로챈 사건 등이 대표적이다.

NPL 분야 베스트셀러 <나는 경매보다 NPL이 좋다> 저자인 성시근 교수는 “부실채권(NPL)은 높은 수익률을 올릴 수 있는 만큼, 그 과정 속에서는 쉽게 알아차리기 힘든 다양한 위험들이 있다”며 주의를 당부했다.

성시근 교수는 투자자에 대한 이러한 위험에 대해 예방할 수 있도록 직강을 진행하고 있는데, 강남에듀 평생교육원 ‘NPL 실전투자반’에서 직접 강의하며 부실채권투자 과정에서 빠지기 쉬운 함정을 파헤쳐보고 목표한 수익을 달성하는 여러 핵심노하우에 대해 가르치고 있다.

교육 내용은 ▲대위변제 등 8가지 투자 기법 ▲NPL(부실채권) 고수익 활용 기법 ▲NPL(부실채권) 매입 4방식(론 세일/채무인수/ 유입조건부 사후정산/배당조건부 사후정산) 등 함정과 대처방안 ▲배당투자 물건과 유입투자 물건의 매입 핵심노하우 ▲NPL수익 극대화 방안으로 은행서류 및 법원서류 체크 리스트 ▲NPL배당금 확보 전략 ▲NPL 실전투자 물건추천 및 분석, NPL 함정분석 등으로 실전사례 중심의 체계적인 커리큘럼이 마련돼 있다.

오는 8월 20일부터 개강하는 NPL 실전투자반 41기 교육생은 현재 모집중이며, NPL 전문변호사와 유동화회사 간부의 특강도 교육과정에 포함된다. 교육은 강남역 11번출구 인근 강남에듀 평생교육원에서 진행되며, 해당 강좌에 대한 상세한 정보는 네이버 카페 ‘3천만원 3억만들기’에서 확인 가능하다.

최경침 기자 /  edwin@heraldcorp.com