자산투자의 핵심은 타이밍이다. 저점에 사서 고점에 파는게 최고의 스킬이자 추구하는 최종 목표다. 내집마련을 포함한 부동산 투자만 해도 그렇다. 저가에 매입한 부동산이 고평가되고 실거주나 임대수익까지 얻게 된다면 금상첨화다.

그런데 요즘 부동산 시장을 보면 전문가조차 겁이 날 정도다. 비틀대는 경제상황과 달리 주택시장은 나홀로 호황이다. 주도주로 급부상한 강남 등 재건축 대상 아파트는 지난해에 이어 올해도 급상승 추세다. 강남권 유망단지는 2000년대 중반의 전고점을 이미 돌파한 상태다. 지방 대도시권 주택시장 역시 달아오르긴 마찬가지다. 부산 등 5대 광역시의 아파트 가격은 올 들어서만 12%가 올랐다. 대체시장인 신규분양시장으로 쏠리면서 모델하우스에 수만명이 몰려들고 청약경쟁률이 수백대 일을 넘어서는 것은 당연하다. 집값 폭등기마다 나타나는 전세가와 매매가 동반 상승, 기존 시세와 신규 분양가가 시이소오 게임이 다시 재연되면서 시장이 가열되고 있는 것이다.

이같은 시장흐름에서 내집마련이나 투자를 판단하기란 쉬운 일이 아니다. 추격 매수에 나섰다가 소위 ‘막차’를 타거나 고(高)분양가 아파트를 분양받았다가 하우스 푸어가 될 공산이 없지 않다. 더구나 향후 시장에 대한 부정적 전망이 잇달으고 있다. 유효수요를 초과한 과다공급, 10년마다 반복되는 대주기설, 고령화와 저성장에 따른 부동산 수요 감소우려 가 지속적으로 나오고 있다. 실제로 지방권은 최근 2~3년간 연간 16만여가구씩 아파트가 공급되어 유효수요 12만여 가구를 크게 웃돈 상태다. 미국 금리 인상 등 안팎의 경제변수 역시 시장 위축을 초래할 시장 변수임에 틀림 없다.

하지만 이로 인한 시장 급락을 예상하는 것은 무리다. 저금리와 전세층의 매수세 전환수요, 1~2인가구 분화, 에코 세대의 시장 개입 등을 감안하면 걱정할 단계는 아니다. 투자자들의 관심의 대상인 재건축만해도 4~5년 내리고 3-4년 오르는 추세를 감안하면 아직 상승여력이 충분하다. 선호도가 분명해지면서 단지별로 더욱 양극화될게 분명하다. 서초 반포중심의 오름세가 강남으로 이동할 공산도 없지 않다. 고가지역에서 저가지역으로 옮겨가는게 투자의 기본생리라고 볼 때 내년에는 강북 지역이 상승이 두드러질 수도 있다. 그만큼 선별적 투자가 절대 유효하다는 얘기다.

전세층의 내집마련도 마찬가지다. 외곽의 싼 주택 매입과 분양을 택하다 보면 자칫 낭패를 볼 수 있다. 직주근접의 도심권 유효수요가 크게 늘고 1~2인 가구의 급증하는 트랜드를 감안해야 한다. 최근의 청약열풍을 타고 과잉공급된 지역은 1급 경계 대상이다. 대규모 물량이 준공되는 외곽 신도시 등은 입주후 2년 동안 물량 과다로 침체를 겪는게 기본 생리다. 예컨대 11만가구가 차례로 입주하는 동탄 신도시의 경우 단기 공급 과잉으로 인한 후유증은 불가피하다. 태풍에 휩쓸리지 말고 현장을 보다 철저히 분석, 역발상적 내집마련도 고려해 봄 직하다. 로버트 실러 교수의 ‘모든 자산은 평균값으로 회귀하는 성향을 가진다’는 말은 언제들어도 명언이다.

장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com