얼마 전 법원은 국세 등을 체납한 이유로 압류되어 있던 부동산에 대하여, “경매절차가 시작되기 전에 유치권을 취득한 자는 경매 절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다”는 판결(20OO603OO)을 내렸다.
대전시에 거주하던 김 씨는 2010년 1월 X모텔을 신축했다. 당시 김 씨는 甲에게 15억 원 상당의 빚을 졌고 이를 담보하기 위해 X모텔에 근저당권설정등기를 마쳤다. 이후 김 씨는 乙 등과 물품공급계약을 맺었으나 대금을 지급하지 못했고, 乙 등은 2011년 11월부터 X모텔에 유치권을 행사하기로 약정했다.
앞서 대전시는 2010년 9월, 김 씨가 국세를 체납하자 그에 대한 체납처분으로 X모텔을 각 압류하였고 압류등기를 경료했다. 2011년 12월, 甲은 김씨가 15억 원을 변제하지 못하자 임의경매를 신청했고 임의경매개시결정 기입등기가 경료됐다.
한편 乙 등은 甲이 신청한 임의경매절차의 현황조사 시 “물품대금을 피담보채권으로 하여 유치권을 행사하고 있음”을 이유로 “경매를 통해 토지와 호텔을 인수하게 될 매수인에게 물품대금 및 유치권으로 대항할 수 있다”고 주장했다.
그러자 甲은 “체납처분절차 후 부동산에 대해 유치권을 취득한 자는 부동산 경매절차상 매수인에게 항변할 수 없다”고 반박했다.
부동산 경매절차에서 유치권이 갖는 ‘우선적 지위’
이에 대해 법원은 “체납처분압류가 되어 있는 부동산이라고 하더라도 그러한 사정만으로 경매절차가 개시되어 경매개시결정등기가 되기 전에 그 부동산에 관하여 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 그 유치권을 행사할 수 없다고 볼 것은 아니다”고 판결했다.
이에 대해 법률사무소 직지의 윤한철 변호사는 “민법 제320조 제1항에 의하면 민법상 유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우, 법률상 당연히 성립하는 법정담보물권이다”면서 “어떤 부동산에 이미 저당권 같은 담보권이 설정돼 있더라도 민사유치권은 성립될 수 있다”고 설명했다.
이어 “민사집행법은 제91조 제3항과 제5항에서 부동산 경매절차에서 저당권 설정 후에 성립한 용익물권은 경매로 인한 매각으로 소멸된다고 규정하면서도, 유치권에 관하여는 저당권 설정과의 선후를 구별하지 않고 경매절차의 매수인이 유치권 부담을 인수하는 것으로 규정하고 있다”고 말했다.
그러므로 유치권자는 저당권이 설정된 후 유치권을 취득했더라도 부동산 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다. 이는 유치권이 담보하는 채권이 점유하는 물건에 관하여 생긴 것이라는 특수성을 고려하여 ‘공평의 원칙’상 피담보채권의 변제를 우선적으로 확보해 주려는 것이다.
체납처분압류 부동산에 관한 유치권 취득과 부동산 경매절차의 법적 안정성
그러나 일각에서는 이 경우 아무런 제한 없이 유치권자에게 경매절차의 매수인에 대한 유치권의 행사를 허용한다면 경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성이 크게 위협받게 됨으로서 경매 목적 부동산을 신속하고 적정하게 환가하기 매우 어렵고 부동산 경매절차의 이해관계인에게 예상치 못한 손해를 야기할 수 있다고 지적하고 있다.
이러한 우려에 대해 윤한철 변호사는 “경매절차가 개시된 뒤에 유치권을 취득한 경우에는 그 유치권을 경매절차의 매수인에게 행사할 수 없으며, 경매개시결정등기가 되기 전에 유치권을 획득하였을 경우 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있는 것”이라고 설명했다.
민법 규정에서 압류된 부동산에 대해 그 가치의 손실을 초래할 수 있는 처분행위 등을 할 수 없도록 규제해 놓은 취지에 비추어 보더라도 부동산에 가압류 등기가 되어 있을 뿐 경매가 시작되기 전 유치권을 취득한 경우라면 유치권 행사 자체가 해당 부동산에 대한 재산상 가치를 절감시킨다는 보장이 없기 때문에 처분행위로 볼 수는 없다.
또 민사집행절차에서 압류는 곧 경매절차의 개시를 의미한다. 그러나 체납처분절차에서는 체납처분압류가 공매절차의 개시가 아니라 단순히 조세채권 만족을 위한 재산 확보의 수단에 불과하기 때문에 체납처분압류가 돼 있는 부동산에 대해 유치권을 획득할 수 있다고 해도 경매절차 상 법적 안정성이 훼손되는 것은 아니다.
윤한철 변호사는 “부동산 경매에서 고려할 사항은 적정환가와 시세 파악, 수익성 분석 등 다양하지만 이에 못지않게 중요한 것이 설정된 가등기, 가처분, 유치권, 예고등기, 환매등기 등 낙찰 후 소멸되지 않는 권리와 복잡한 이해관계이기 때문에 경매절차에 참여하기 이전에는 철저한 사전 분석과 법률적 조언이 필요하다”고 당부했다.
<도움말 : 법률사무소 직지, 윤한철 변호사>
