과도한 감정가·무리한 입찰조건
민간업체 참여 어렵게 만들어


서울 삼각지 인근 용산초등학교 뒤편엔 120m 길이의 무허가촌이 있다. 20년 이상 방치된 1만57㎡ 규모 땅으로 코레일(한국철도공사)이 주인이다. 코레일은 2008년부터 이 땅을 팔려고 시도했지만 성사되지 않고 있다. 무허가건물주로부터 받아야할 무단사용료를 낙찰자에게 부담시키는 부당한 조건을 내걸었다며 민간업자들이 반발하고 있기 때문이다.

코레일이 보유한 역세권 부지 매각을 놓고 곳곳에서 잡음이 일고 있다. 과도한 감정가, 무리한 입찰조건을 내걸어 민간업자들의 참여가 어렵게 하고 있다는 게 공통적인 목소리다.

부동산개업업계에 따르면 코레일이 공매 등을 통해 장기간 매각을 추진하고 있지만 지지부진한 부지는 용산구 한강로2가 무허가촌 외에도 성북역세권부지, 수색역세권부지, 서울역북부역세권부지 등이다.

2조원 규모 성북역세권부지 매각은 2007년부터 추진되면서 수차례 공모가 있었지만 사업자가 나타나지 않아 표류중이다. 역시 2007년부터 개발을 추진해온 수색역세권도 적당한 민간사업자를 찾지 못하고 있다.

이런 이유로 코레일 자산 매각 계획은 대부분 성사되지 못했다. 새누리당 강석호 의원이 최근 국정감사에서 공개한 코레일 부채감축계획 자료에 따르면 코레일은 지난해 3조1622억원 규모의 자산매각을 계획했지만 실제 매각액은 1.6%인 517억원에 그쳤다. 서울역 북부, 성북역, 용산병원 등 역세권 부지 3곳의 토지 매각은 물론, 롯데역사, 부천역사, 한화역사, 수원애경역사, 안양역사 등 민자역사 5곳의 출자 지분 등도 계획했지만 실패했다. 땅값만 8조원 규모로 국내 역사상 최대 개발 프로젝트였던 ‘용산 국제업무지구 사업’이 2013년 무산된 이후에도 진행되고 있는 대부분 지역의 역세권 개발이 어려움을 겪고 있는 것.

토지 매각이 난항을 겪는 것은 코레일이 ‘헐값매각’ 비난을 피하기 위해 민간업자에게 무리한 입찰조건을 적용하기 때문이라는 게 민간업체들의 주장이다.

예를 들어 용산구 한강로2가 토지의 경우 토지공매가 이미 7차례 유찰됐지만 최저입찰가는 전혀 감액하지 않았다. 자산관리규정에 공매 유찰이 발생하면 최저입찰가를 낮출수 있지만 이 땅은 2008년 대비 최저입찰가 금액이 48% 올라갔다.

코레일은 특히 무허가건물주로부터 직접 받아야할 약 45억원의 무단사용료를 공매조건에 포함시켰다. 무허가건물의 명도 및 철거 역할을 낙찰자가 모두 부담해야 하니 민간업체들이 받아들이기 어려운 구조라는 게 업계의 판단이다.

박일한 기자/jumpcut@heraldcorp.com