국토교통부는 지난해 9월 발표한 ‘주택시장 활력회복 및 서민주거안정 강화방안’ 후속조치로 재건축 연한 단축, 안전진단 합리화 등을 주요 내용으로 하는 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’ 개정안이 국무회의를 통과했다고 20일 밝혔다.
개정안에 따르면 재건축 연한 상한이 30년으로 단축된다. 1990년 이전에 준공된 아파트는 재건축 연한까지는 기간이 많이 남아 있으나 주차장 부족, 층간 소음, 냉난방 설비 노후화 등으로 주민불편은 지속되고 있는 현실을 감안했다고 국토부는 설명했다.
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| 재건축을 추진하고 있는 서울 강남의 한 아파트 단지 모습. |
서울시의 경우 1987~1991년에 준공된 공동주택은 재건축 연한이 현행보다 2~10년 정도 단축된다. 대상 가구는 강남지역(서초ㆍ강남ㆍ송파) 14.9%, 강남 외 지역이 85.1%를 차지하는 등 서울 지역 전체에 골고루 분포하고 있다.
1991년부터 지하주차장 설치(전체 주차면적의 30%)가 의무화돼 그 이전에 준공된 아파트는 주차장 문제 심각하다.
재건축 연한 상한을 40년에서 30년으로 단축해 1980년대 후반에 건설된 아파트 가운데 구조설비ㆍ주거환경 측면에서 열악한 공동주택을 조기에 정비할 수 있도록 했다.
특히, 주거환경 비중을 강화하는 안전진단기준 개선과 함께 재건축 연한도 단축해 주차장 부족, 층간 소음 등으로 주거환경이 불량한 곳에 거주하는 주민들의 불편 해소에 효과가 클 것으로 기대된다.
재건축을 위한 안전진단 방식도 달라진다. 앞으로는 주택의 구조안전성을 높이기 위해 내진성능 미확보 건축물은 연한 도래와 관계없이 구조안전성만 평가해 최하위의 E등급 판정시 다른 항목 평가 없이 재건축을 허용해 주기로했다.
재건축 연한이 도래한 경우 주민들의 주거생활 불편을 최소화하기 위해 주거환경 중심의 안전진단 기준을 적용한다.
주거환경 평가 시에 층간 소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식 등 에너지 효율 개선, 노약자 이동 편의성 및 어린이 생활환경 개선 등도 반영할 계획이다.
이에 따라 전체 안전진단 기준에서 주거환경 부문이 차지하는 비율도 상향할 계획이다. 다만, 주거환경 부문 비율이 강화되더라도 구조안전에 문제가 있는 경우 여전히 재건축이 가능하다.
안전진단기준에 관한 세부 제도개선안은 ‘한국시설안전공단’ 등 관련 전문기관의 검토를 거쳐 개정안의 시행시기에 맞춰 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’에 반영할 계획이다.
재건축 주택건설 규모제한 중 연면적 기준은 폐지된다.현재 수도권 과밀억제권역에서 국민주택 규모(85㎡ 이하) 주택 건설비율을 가구수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상 되도록 규제하고 있다. 하지만 최근 소형주택 선호에 따라 자발적으로 소형 주택을 공급하고 있는 점을 감안해 국민주택 규모 건설비율에 대한 가구수 기준은 유지하되 규제의 실효성이 없는 연면적 기준은 폐지하기로 했다.
정부는 또 주거환경이 열악한 재개발 지역의 사업 활성화를 위해 연면적 기준을 폐지하고 임대주택 의무건설비율을 5%포인트 완화하기로 했다.
주택 시장 침체에 따른 사업성 악화로 재개발 임대주택 의무건설비율이 사업에 큰 부담이 돼고있다는 업계의 의견을 받아들인 것이다. 다만, 지자체는 정비계획 수립 시 기존 재개발사업에서 건설한 주택 전체 가구수 중 기존 세입자가 입주한 임대주택 가구수 비율이 지자체가 정한 임대주택 비율보다 높을 경우 5%포인트 범위에서 상향할 수 있도록 했다.
가로주택정비사업 활성화 방안도 추진한다. 소규모 중층주택 건설을 위한 가로주택정비사업은 주로 제2종일반주거지역에서 이루어지나 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’은 가로주택정비사업에 대해 용도지역 구분없이 층수를 일률적으로 7층으로 제한하고 있다.
이번 시행령 개정을 통해 가로주택정비사업에 대한 층수 제한은 원칙적으로 국토계획법에 따르도록 하되, 제2종일반주거지역에서는 15층 이하의 범위에서 해당 가로구역의 규모, 도로 너비 등을 고려하여 시ㆍ도 조례에서 층수제한과 산정방법을 정할 수 있도록 한다.
가로주택정비사업의 활성화를 위해 채광창 높이제한 기준을 2분의1 만큼 완화해 층수 증가 없이도 개발 면적을 늘릴 수 있도록 했다. 특히 지붕에 태양광 설치면적 추가 확보를 통해 ‘제로에너지빌딩’ 상용화도 지원하도록 했다.
다만, 인근 건물의 채광을 위해 7층 건물에 한정하여 완화된 기준을 적용한다.
이번 개정안이 2015년 1월 중 공포되면 개정된 시행령은 조례 개정 등 후속조치에 필요한 기간(4개월)이 경과된 후인 올 5월 중 시행될 예정이다.
국토부는 이번 시행령 개정 이후 관련 고시와 조례 개정 등을 통해 집행에 차질이 없도록 관련 지자체와의 협의도 지속적으로 해 나갈 계획이다.
이번 시행령 개정을 통해 재건축 연한 상한을 30년으로 단축함에 따라 일시에 재건축이 급증할 우려는 크지 않다는게 국토부의 판단이다.
재건축은 안전진단, 정비구역 지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 사업을 완료하는데 10년 이상 장기간이 소요되고, 특히 90년대 이후 지어진 중고층 아파트는 이미 용적률이 높아 재건축에 따른 수익성 확보가 용이하지 않은 점을 감안했기 때문이다.
국토부 관계자는 “앞으로 지자체와 협조를 통해 재건축사업 추진동향을 지속적으로 모니터링하고, 이주수요가 특정시기에 집중되지 않도록 인허가시기 조정 등을 통해 대처할 계획”이라고 말했다.
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