FR인베스트먼트가 여러 시공사로부터 의뢰를 받아 오는 2018∼2025년 서울 지역 주택 임대차 시장의 판도와 시세 변화를 검토한 결과, 향후 임대차 시장의 최대 변수는 전세의 월세 전환 속도인 것으로 나타났다.
이에 따르면 2016년 이후 매 3개월 동안 수도권 전세 물량의 0.75%포인트가 월세로 바뀔 경우 전용면적 59∼84㎡ 공동주택 임대료는 평균 1.13%p 떨어지게 된다. 한 예로 전월세 전환율 6% 가정 시 2016년 1월 보증금 6000만원에 월세 60만원을 예상해 공사를 진행, 3년 후 입주한다면 보증금 6000만원에 월세 51만8000만원 내지 보증금 5000만원에 월세 56만2000원으로 시세가 떨어진 상황에 직면한다는 것. 건설사의 연 목표 수익률이 5.5%였다면 4.74%로, 6%였다면 5.18%로 0.7∼0.8%포인트 하락하는 셈이다. 여기다 공실 및 불량 부채 충당금, 임대 위탁 관리비, 감가상각 등을 감안하면 기업형 임대주택의 임대 수익률은 현 개인 주택 임대 시장평균보다 낮아질 수 있다는 것이다.
특히 2020년부터는 월셋값 하락 속도가 더 빨라질 것으로 FR인베스트먼트 측은 예상했다. 현 추세로 전세에서 월세로의 전환이 이뤄질 경우 수요 대비 공급이 넘쳐 같은 면적대 공동주택 임대료 하락률은 1.20%에 달할 것으로 분석됐다.
더구나 신도시내 LH의 미분양 보유 토지나 개발제한구역(GB) 등 교통 여건이나 기반 시설이 제대로 확충되지 않은 지역의 경우 보통 초기 시세가 도심에 비해 낮은 편이다. 업계에 따르면 개발 완료 후 3년 미만의 신도시 및 택지개발지구 내 전용 84㎡ 주택 월셋값은 3년 이후에 비해 평균 20∼25%포인트 정도 낮은 상황이다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “공급 과잉 앞에는 장사가 없다”며 “중소형 주택 시장에 수요가 몰리고는 있지만, 지금의 월세 증가 속도로 보면 주택 임대 시장에 심한 혼란이 생길 가능성이 있다”고 했다.
조형섭 FR인베스트먼트 대표는 “세제 혜택이나 저렴한 용지 공급을 유인책으로 내놨지만, 획기적인 수익 개선 방안이 나오지 않는 한 기업형 임대주택 시장이 커지는 데에는 한계가 있다”고 봤다.
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