부동산3법이 통과되면 당장 재건축 사업단지에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
재건축 사업 단지들은 지금까지 과도한 재건축 초과이익환수, 분양가상한제 규정 등으로 일반 분양가를 마음대로 정하지 못했고, 사업성도 예상하기 어려웠다.
하지만 이번에 부동산3법이 통과됨에 따라 사업성에 대한 예측 가능성이 커져 사업 추진을 본격적으로 진행하는 곳이 늘어날 가능성이 크다.
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| 사진설명: 여당과 야당이 부동산3법 연내 통과를 합의함에 따라 재건축 시장이 수혜를 입을 전망이다. 강남 재건축 추진단지인 개포주공 아파트 모습. |
▶재건축 시장 활기 기대= 국토교통부에 따르면 분양가상한제가 폐지되면 재개발･재건축의 조합원 부담이 완화될 가능성이 커진다. 국토부가 서울 시내 4개 재건축 사업장에 대해 분양가상한제 폐지 전후 사업성을 시뮬레이션한 결과, 조합원 부담금이 평균 9.7% 줄어드는 효과가 나타났다. 단지를 고급화해 분양가를 높였기 때문이다.
국토부 관계자는 “분양가상한제가 폐지되면 획일적인 가격산정체계에서 벗어나 첨단 기술･최신자재 사용 등으로 주택수요자의 다양한 기호에 맞는 양질의 주택건설공급이 가능하다”며 “주거기술개발을 촉진하고, 구매력이 있는 수요층의 주택구입을 유발할 수 있을 것”이라고 내다봤다.
실제 현장의 기대감도 크다. 내년 초 관리처분총회를 여는 서울 강남구 ‘개포시영’ 아파트 이승희 재건축조합장은 “조합원들의 분담금을 책정하는 작업을 진행 중인데 초과이익환수제가 폐지되거나 유예된다면 분담금에 반영할 것”이라며 기대감을 드러냈다.
재건축초과이익환수제 적용이 3년 유예된 것도 재건축 사업에 긍정적인 효과를 낸다. 국토부에 따르면 재건축 사업 추진으로 이미 ‘초과이익’이 3000만원 이상 발생한 곳이 전국 62개구역 4만여가구에 이른다. 이들 단지는 일단 향후 3년내 재건축을 추진해 관리처분총회까지 마무리를 해도 재건축 초과이익으로 인한 세금 부담을 하지 않아도 된다. 일정 수익이 보장되기 때문에 당장 사업성 개선에 도움이 되는 셈이다.
재건축 조합원이 분양받을 수 있는 아파트 수를 3주택까지 허용한 것도 호재다. 지금까지 재건축 조합원은 자본 여유가 아무리 많아도 1주택만 우선 공급받을 수 있었다. 하지만 앞으로는 자본력이 있는 수요자가 원할 경우 추가로 분양받을 수 있게 돼 그만큼 현금청산도 감소할 것으로 보인다. 미분양 우려도 그만큼 줄어든다.
국토부 관계자는 “조합원이 소유 주택 수만큼 주택을 공급 받고 이를 전․월세 주택으로 공급하면, 민간 임대주택이 증가하는 효과도 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.
▶시장 활성화 기대감, 당장 효과는 ‘글쎄’= 부동산3법 통과의 효과는 단순히 재건축 시장에만 한정되지 않을 것으로 보인다.
일반적으로 재건축 시장은 주택시장의 선행지수로 꼽힌다. 지금까지 집값 상승기엔 늘 강남 재건축 시장이 먼저 움직이고, 이후 강남 일반 주택시장, 그 이후 강남 이외 주택시장으로 확산되는 움직임을 보였기 때문이다.
여야가 6년이나 끌어왔던 부동산3법을 마침내 통과시킨 것 자체가 주택시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이란 분석도 나온다. 심리가 시장을 좌우하는 부동산 시장에서 정부와 여야가 6년간 끌어왔던 부동산3법을 마침내 통과시켰다는 것 자체가 주택 수요자들의 매수심리를 자극할 수 있다는 판단에서다.
다만 최근 경기 상황이 좋지 않고, 전통적인 겨울 비수기를 거치고 있는 상황이어서 당장 큰 효과를 나타내긴 어려울 것으로 보는 전문가가 많다.
김재언 대우증권 부동산팀장은 “주택시장에서 매매가 실수요 중심으로 이뤄지고 있고, 가계부채도 증가세를 보이고 있어 당장 시장이 들썩들썩 하거나 재건축 시장에 우려되는 투기나 나타날 가능성도 크지 않다”며 “분양가를 높일 상황도 아니어서 당분간 고분양가 현상도 나타나기 어렵고 크게 동요가 나타나진 않을 것”이라고 예상했다.
곽창석 ERA코리아 부동산연구소장은 “부동산 시장 과열기에 도입됐던 제도가 폐지되는 것은 시장을 정상적으로 회복하는데 필수적”이라며 “정부 정책에 대한 신뢰가 커지면서 내년 봄 이후 시장 회복에 큰 도움이 될 것”이라고 예측했다.
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