전세난으로 매매 느는데 세입자 꺼려
용적·건폐율 늘리고 층수제한 완화를
당국선 “난개발 우려…현실적 어려움”
지은 지 30년이 넘은 서울 관악구 봉천동 1629번지 일대 934㎡ A연립주택은 수돗물에 녹물이 나오고 주차공간이 없어 웬만해선 전세입자가 들어오기 꺼려한다. 총 18가구인 이 연립주택 소유자들은 주변 재개발이 어렵게 되자 재건축을 추진하고 있는데 상담결과 분담금이 너무 많아 사실상 어려울 것이라고 생각하고 있다.
이 연립주택을 새 연립주택을 다시 짓고, 평균 전용 53㎡ 크기를 30㎡ 정도씩 늘려 전용 85㎡ 수준으로 늘리는데 분담금이 8000만원이나 되기 때문이다. 일반분양 물량도 용적률 제한 때문에 4가구밖에 늘어나지 않는다.
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| 6층으로 층수완화 심의를 통과한 서울 금천구 시흥동 946번지 인근 노후 영일빌라 전경 |
이 연립주택 소유자인 김모씨는 “이 연립주택 소유주는 대부분 노인들인데 주거여건 개선을 위해 연립주택도 재건축이 쉽도록 용적률이나 건폐율을 늘려줬으면 좋겠다”고 말했다.
최근 전세난에 따라 빌라(연립주택 다세대) 거래량이 늘어나면서 빌라도 아파트처럼 재건축이 쉽도록 혜택을 늘려줘야 한다는 요구가 늘어나고 있다. 아파트는 재건축이나 리모델링을 할 때 용적률 확대 등 다양한 혜택이 있지만 빌라는 상대적으로 재건축을 하기 어렵다고 생각하는 빌라 소유자들이 많기 때문이다.
대부분 30가구 미만의 소규모 단지인 빌라는 지금까지 재개발 뉴타운을 통해 아파트로 새로 짓는 방식으로 주거정비 사업을 진행했다. 하지만 뉴타운 사업이 지지부진해 지면서 지은 지 30~40년된 노화 연립주택 재건축 사업은 사실상 중단됐다. 이에따라 개별 빌라도 살기 편하도록 재건축을 할 수 있는 방안을 마련해 줘야 한다는 요구가 늘어나고 있는 것.
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| 재건축을 통해 새로 지은 강북의 한 연립주택 모습. |
빌라 재건축은 아파트에 비해 사업성이 거의 없다는 게 관련업계의 설명이다. 1억원 가까이 비용이 들어가도 주민들이 희망하는 크기에 미치지 못해 차라리 이사를 가거나 기존 빌라 비용으로 전세를 알아보는 게 낫다고 생각하는 사람들이 대부분이다.
빌라 재건축 전문 건설회사인 야촌주택건설이 최근 상담한 30여개 연립주택 재건축 가능성 검토 사례에 따르면 빌라 소유주들이 감당하기 어려운 과한 분담금으로 인해 5건을 제외한 나머지 사업은 사실상 재건축이 불가능하다.
면적 증가 등을 고려해 사업성이 있는 5건의 사례도 소유주들이 100% 재건축을 동의하지 않아 사업 추진이 지지부진하다. 빌라 재건축을 위해서는 집주인들이 100% 사업에 동의해야 하지만 보통 10~20%의 집주인들이 반대하기 때문에 사업이 진행되지 못한다.
서울 강서구 등촌동 647번지 24가구 규모 B연립주택이 대표적인 사례다. 이 연립주택은 1988년 1234㎡ 대지에 1개동 지하1층 지상3층으로 지어졌다. 평균 40㎡ 크기인 이 연립주택 소유자들은 최근 재건축을 추진하다가 몇몇의 반대로 포기했다. 2개의 집입 도로로 빠지는 면적인 많고, 분담금 없이 전용 50㎡ 크기로 분양받길 원했으나 현실적으로 어렵기 때문이다.
이 연립주택의 용적률과 건폐율 기준을 적용받아 설계를 한 결과 43~60㎡ 크기 28가구가 나올 수 있어 시공사 공사비로 충당할 수 있는 일반 분양 세가구가 43㎡ 크기 4가구 밖에 되지 않는다. 집주인은 평균 1억원 이상을 부담해야 하기 때문에 자금 부담을 감담하기 어려운 몇몇 가구가 사업 포기를 선언했다.
추명진 야촌주택 사장은 “뉴타운, 재개발 사업이 지지부진해진 만큼 연립주택도 용적률 건폐율 혜택은 물론 층수 제한 완화 등 재건축을 쉽게 할 수 있도록 혜택을 늘려줄 필요가 있다”고 주장했다.
정부는 하지만 연립주택 재건축 혜택을 무작정 늘리기는 현실적으로 어렵다고 보고 있다. 소규모 가구의 재건축을 위해 용적률 건폐율을 늘릴 경우 난개발 가능성이 커지기 때문이다. 연립주택 동의율을 100%에서 완화하는 것도 쉽지 않다는 입장이다. 20-30가구밖에 안되는 거주민 일부가 일방적으로 소수의 주민들의 재산권을 제약할 수 있기 때문이다.
박일한 기자/jumpcut@heraldcorp.com
