주택조합은 지역조합, 재건축조합, 직장조합으로 분류된다. ‘지역주택조합’은 조합 설립인가 신청일 기준으로 무주택 세대주(단독세대주 포함)이거나 전용면적 18평 이하의 주택소유자로 같은 시ㆍ군 및 인접 시ㆍ군에서 거주하는 20인이 모여 결성할 수 있다.
‘재건축조합’은 대통령령이 정하는 규정에 따라 노후 불량주택을 철거하고 그 대지 위에 새로 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자들이 설립하는 조합이다. 주택조합을 구성하여 그 구성원의 주택을 건설하고자 할 때는 관할 구청장ㆍ시장ㆍ군수로부터 주택조합 설립인가를 받아야 하고, 국민주택을 공급받기 위해 주택조합을 설립하고자 할 때는 구청장ㆍ시장ㆍ군수에게 신고하여야 한다.
직장주택조합원의 자격
직장주택조합의 경우에는 같은 직장에 근무하는 무주택자들이 모여 주택조합을 결성하는 것으로, 20인 이상이면 조합을 결성할 수 있다. 이에 대해 울산에 위치하고 있는 정선희 법률사무소의 정선희 변호사는 “조합원자격은 조합설립인가 신청일 기준으로 무주택세대주(단독세대주 포함)이거나 전용 면적 18평 이하의 주택소유자로 제한된다”고 설명한다.
또한 조합설립인가 신청일 현재 동일한 특별시·광역시·시 또는 군에 소재하는 동일한 국가기관·지자체·법인에 근무하는 무주택이거나 전용면적 60㎡ 이하 1채에 한해 당첨자 및 이를 승계한 자를 포함한 소형주택 소유자인 세대주 20인 이상으로 주택건설 예정세대수의 1/2 이상이 조합원으로 구성된다.
정선희 변호사는 “다만, 직장주택조합으로서 조합주택의 건설을 시행하지 않고 국민주택을 공급받고자 하는 경우에는 무주택세대주에 한하고, 청약저축 가입자에게 단체 공급하므로 소형주택 등 주택소유자는 안 된다”고 덧붙여 설명했다.
직장주택조합, 이런 게 좋다
보통 일반 아파트의 분양은 직장주택조합에 비해 사업지연에 대한 위험이 적고 중도금 대출 등을 통한 초기 투자비용도 적어 부담이 덜하며, 청약을 통해 원하는 평형대도 마음대로 고를 수 있다.
반면 직장주택조합은 내 집 마련을 희망하는 같은 직장인들이 주택조합을 결성해서 토지매입과 시공사 선정을 통해 저렴한 자금으로 땅을 사서 아파트를 짓는 것으로 개인들이 모여 조합을 만든 후 조합원을 모집한다.
정선희 변호사는 “다시 말해 조합원들이 낸 비용으로 토지를 계약하고 건설회사에 돈을 주고 아파트를 짓게 하는 방식이므로, 저렴한 비용으로 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있지만 꼼꼼하게 체크하고 알아두어야 할 것들도 많다”고 조언한다.
지역 및 직장주택조합사업 진행 시 알아두어야 할 리스크 사항들
최근 지역에서는 처음으로 직장주택조합아파트 건립이 추진되어 세간의 이목이 집중된 일이 있다. 울산시 중구에 위치한 삼성정밀화학의 사택이 철거되기로 하고 직장주택조합아파트를 짓기 위한 조합설립인가를 확정하였으며, 2014년 9월29일자로 사업승인신청까지 접수가 완료 되었다.
삼성정밀화학 직장주택조합의 신청 조합원 수는 262명이고 건립예정 세대수는 448세대이며 2만2,872㎡ 부지에 지하 2층, 지상 11층 11개동 규모로 지어질 예정이다. 아울러 조합원 분양 262세대를 제외한 나머지 186세대는 일반 분양을 할 계획이다.
이번 삼성정밀화학 직장주택조합의 자문계약체결을 담당하고 있는 정선희 변호사는 지역 및 직장주택조합사업을 진행할 때 알아두어야 할 점에 대해 “첫째, 조합원들이 주요 입주자로 예정되어 있어 따로 마케팅을 할 필요가 없지만, 초기에 조합원이 제대로 모집되지 않을 경우 자금 충당이 어렵고 사업지연에 따른 피해가 고스란히 조합원들에게 주어진다”고 설명했다.
정 변호사는 “둘째, 원활하게 토지가 매입되지 않으면 오랜 시간이 걸리는 경우도 있어 손실이 클 수 있고, 개발관련 부담금 등 생각지 못했던 여러 항목의 추가부담금이 발생할 가능성도 있다”고 지적했다.
따라서 정 변호사는 “이처럼 지역 및 직장주택조합아파트의 경우 분양가가 저렴한 대신 사업이 진행되면서 신경 써야 할 부분이 많기 때문에 여러 가지 위험에 처할 사항들을 반드시 체크해야 한다”고 강조했다.
이러한 건설 및 부동산 전문적인 확인사항들을 일반 조합원들이 일일이 확인하기란 쉽지 않다. 그렇기 때문에 반드시 사전에 전문변호사의 조언과 상담, 그리고 자문을 통해 피해 예방에 힘쓸 필요가 있다고 하겠다.
<도움말: 정선희 법률사무소 정선희 변호사>
