개정안을 살펴보면, 오피스텔 분양면적 산정시 구체적 기준이 없어 수요자들에게 혼란을 가져왔던 부분을 명문화해 아파트 면적 산정처럼 건축물 외벽의 내부선(안목치수)을 적용하도록 했다. 새 기준이 적용되면 오피스텔 실제 분양면적이 약 3.3㎡ 가량 늘어나게 된다.
또 현행 오피스텔 분양신고 대상 범위를 20호실 이상에서 30호실 이상으로 완화하는 내용도 포함됐다. 공급물량 증가 등으로 수익성 악화가 지속되고 있는 오피스텔 시장의 과도한 분양 규제를 주택법령 수준으로 완화한다는 취지다.
이번 규제완화로 오피스텔 분양시장이 활성화될 것이란 기대가 일부 나오고 있지만, 지속적인 오피스텔 분양물량과 함께 대체상품인 도시형 생활주택의 공급물량까지 더해져 당분간 오피스텔 시장의 수익성 개선은 어려울 것이란 전망도 나온다. 오피스텔 분양물량이 급증하기 시작한 2001년부터 2014년 7월 현재까지 오피스텔 분양시장을 분석해본다.
①분양물량…11만실→3만실
=IMF 경제위기가 걷히고 부동산시장에 활기가 찾아왔던 2002년, 오피스텔 분양물량은 11만7천여실을 넘어섰다. 아파트값이 한해 30% 넘게 폭등하며 부동산 시장은 과열됐고, 정부는 주택담보대출 규제 등을 통해 부동산시장 열기를 가라앉혔다.
그해 오피스텔 시장에서도 규제가 강화됐다. 서울시 건축심의위원회는 오피스텔 용적률, 설계구조 등의 건축허가기준을 강화했고 오피스텔 분양물량은 감소세를 보이기 시작했다. 그 결과, 지난 2006년부터 2009년까지 4년 동안 분양된 오피스텔 물량은 총 1만9316실로 이는 2004년 한해 분양물량(2만188실)보다도 적은 수치이다.
이어 2000년대 후반은 1~2인 가구의 급증과 더불어 기존 주택시장이 중대형 면적을 중심으로 공급되었던 탓에 소형주택 부족 문제가 이슈화되던 시기였다. ‘4년간 감소한 분양물량’과 ‘소형주택 공급부족’이라는 두 가지 요소는 오피스텔 시장으로 투자자의 이목을 집중시키기에 충분했고, 2011년 이후 현재까지 매년 3만여실 넘게 분양됐다.
②분양가…537만원→959만원
=전국 오피스텔의 3.3 m²당 분양가는 2001년 537만원을 시작으로 2007년(790만원)까지 상승세를 보였지만, 서브프라임 모기지사태 등의 영향으로 2009년까지 하락세를 보였다. 2010년에 들어 800만원대를 유지하다가 2014년에는 959만원으로 조사됐다.
최근 5년 간(2010~2014년)간 서울ㆍ경기의 3.3 m²당 분양가를 살펴보면, 전반적인 감소세를 보였는데 2013년에는 감소폭이 커진 모습이다. 이 시기에 인천, 광주, 울산, 전남, 제주, 세종시에서는 전년 대비 분양가 상승세가 이어졌지만 서울, 경기, 부산, 대구, 대전, 충남, 충북의 분양가는 하락한 것으로 나타났다.
특히 2013년 서울ㆍ경기의 3.3 m²당 분양가는 전년 대비 각각 156만원, 64만원 가량 하락해 다른 지역에 비해 하락폭이 큰 것으로 조사됐다. 분양가 하락은 오피스텔의 대체상품으로 여겨지는 도시형생활주택의 공급물량 증가에 기인한다.
③임대수익률…8.13%→5.77%
=지속적인 오피스텔 분양물량 증가와 대체상품인 도시형생활주택의 공급물량까지 더해져오피스텔 임대수익률은 지속적으로 하락하고 있다. 부동산114에 따르면, 2014년 상반기 오피스텔 임대수익률은 5.77%로 임대수익률 집계가 시작된 2002년(8.13%) 이후 꾸준히 낮아지고 있다.
소형주택 공급부족 문제를 해결하고자 도입된 도시형생활주택 인허가물량은 △2009년(1688세대) △2010년(2만529세대) △2011년(8만3859세대)로 급증했고, 2012년에는 한해동안 12만3949세대의 물량이 쏟아졌다. 2013년 이후 감소세를 보이고 있지만 오피스텔 대체상품인 도시형생활주택의 급격한 증가가 오피스텔 분양가 조정 및 임대수익률 하락에 영향을 준 것으로 보인다.
④전용면적… 40.7m²→36.9m²
=부동산은 수요자의 니즈(needs)에 따라 움직이는 가변적 상품이다. 1~2인 가구를 주요 수요층으로 하는 주거용 오피스텔이 증가하면서 오피스텔 전용면적도 함께 변화했다. 지난 2002년 오피스텔 평균 전용면적은 40.7m²로 그 후 서서히 늘어나 2005년에는 78m²까지 증가한 것으로 나타났다. 하지만 오피스텔이 소형주택의 대체상품으로 부각되기 시작한 2000년대 후반에 들어서는 감소추세를 보이며 2012년에는 33m²까지 감소했고, 2014년 현재 평균 전용면적은 36.9m²로 조사됐다.
2012년 최저치를 기록한 평균 전용면적은 그 이후 소폭 증가세를 보이는 것으로 나타났는데, 이는 도시형생활주택과 아파트 등의 상품에서도 소형면적 공급이 충분히 이루어졌기 때문으로 분석된다.
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