LTVㆍDTI 제도는 주택시장 과열을 막고 금융 건전성 유지를 위해 도입됐다. LTV 제도는 집값이 과열된 2002년, DTI 제도는 집값 급등세가 지속된 2005년 추가로 시행됐다. 2002년 이후 역대 정부의 부동산 시장을 통해, 금융규제 완화 조치가 얼마나 효과를 봤는지 살펴본다.
▶김대중 정부…집값 과열된 2002년, LTV 제도 시작
=LTV 제도는 김대중 정부 임기 마지막 해인 2002년 집값이 과열되면서 처음 시작됐다. 투기과열지구에 한해 LTV 비율을 60% 이내로 처음 제한했고, 그 해 10월에는 전 지역으로 확대됐다. 이듬해인 2003년에도 주택시장의 과열 양상이 계속되자 10월에 투기지역의 LTV를 40%로 더 강화하기도 했다.
▶노무현 정부…집값 급등세 지속된 2005년, DTI 제도 추가 시행
=노무현 정부 들어서도 집값 급등세가 계속되자 DTI 제도를 추가적으로 시행했다. 2005년 8월 투기지역 내 6억원 초과 아파트에 대해 조건부로 DTI를 40% 처음 적용했다. 그러나 집값 상승이 계속되자 이듬해인 2006년 6월에는 투기지역 내 6억 원 초과 아파트의 주택담보대출을 받는 모든 대출자에게 DTI 40%가 적용됐다. 또 같은 해 11월에는 수도권으로 확대됐다. 2007년에는 투기지역과 투기과열지구를 대상으로 DTI 규제가 더욱 강화되기도 했다.
▶이명박ㆍ박근혜 정부…집값 하락한 2008년 이후 규제 다소 완화
=김대중 정부 말기부터 노무현 정부까지 집값 급등을 막고 금융 건전성을 위해 DTI, LTV 운영이 규제 강화 일변도로 추진됐다면 이명박 정부와 박근혜 정부 들어서는 시장 상황에 따라 규제가 다소 완화되기도 했다. 2008년 하반기 미국발 글로벌 금융위기로 주택시장이 급속도로 악화되면서 그 해 11월 강남3구를 제외한 모든 지역이 투기지역에서 해제됐고, LTVㆍDTI 규제도 같이 완화됐다. 2010년에도 부동산시장이 크게 위축되면서 또 다시 DTI 규제가 한시적으로 완화됐다. 8ㆍ29대책을 통해 강남3구를 제외한 지역에 대해 DTI 규제가 한시적으로 은행권(비은행권 포함)에 자율적으로 맡겨지기도 했다.
▶효과는
=DTIㆍLTV를 통한 규제와 완화 정책에 따라 집값이 일시적으로 조정을 받기도 했다. 2002년 9월 LTV 도입 당시와 2005년 8월 DTI 시행 시점에서 아파트 매매가격이 하락하는 모습을 보였다. 이후에도 DTI 규제가 강화되는 시점에서 일시적인 조정을 받았다. 2006년 3월과 2007년 1월 DTI 규제가 강화되자 집값이 하락하기도 했다.
반면, 금융규제가 완화되면서 일시적으로 오르는 모습이 나타나기도 했다. 2010년 유럽 국가 부채위기로 주택시장이 위축되자 8월에 한시적으로 DTI 규제를 폐지하면서 집값이 일시적으로 반등한 바 있다.
▶이번에는 어떨까
=LTV와 DTI의 비율이 각각 70%, 60%로 일괄 상향됨에 따라 얼어붙은 부동산 경기의 추가 하락을 막는 효과는 있을 것으로 기대되고 있다. 다만 주택 매수심리가 위축된 상황에서 단기적인 거래량 확대와 가격 반등을 이끄는데 한계가 있다는 지적도 나온다.
임병철 부동산114 책임연구원은 “2ㆍ26대책 이후 약세를 보이고 있는 수도권 주택시장에 가을 이사철을 앞두고 실수요자의 구매심리에 안정감을 주는 모멘텀 역할을 기대해볼 수 있다”고 말했다.
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