[헤럴드경제=박일한 기자] 서울 송파구 풍납동 전용면적 59㎡ 아파트를 2억원 보증금에 전세로 살고 있는 강씨는 최근 2년 재계약 시기가 되자 집주인으로부터 전셋값이 5000만원 올랐다며 이를 월 37만원의 월세로 돌리는 ‘반전세’ 계약을 요구받았다.

집주인은 정부 공인 시세기관인 한국감정원의 서울 지역 전월세전환율(8.88%)을 적용해 월세를 선정했기 때문에 합리적인 것이라고 했다. 당장 목돈이 없고 이사를 원하지 않은 강씨는 집주인의 요구를 따르기로 했다.

그런데 강씨는 최근 당혹스런 이야길 들었다. 서울시가 발표한 전월세전환율은 자신이 적용받은 것보다 훨씬 낮은 6.7%에 불과하다는 것이다. 이를 적용했다면 월세 28만원만 내면 될 것을 너무 많이 내는 것으로 재계약한 셈이다. 강씨는 “잘몰라 더 많은 돈을 내게 된 것같아 억울하다는 생각밖에 안든다”며 “집주인에게 따질 것”이라고 말했다.

전세보증금을 월세로 전환할 때 기준으로 삼는 ‘전월세전환율’이 한국감정원과 서울시가 제각각이어서 임대주택 주민들에게 혼란을 주고 있다. 최근 전셋값 고공행진으로 전세 상승분 일부를 월세로 돌리는 이른바 ‘반전세’ 계약이 흔한 상황에서 주의해야한다는 지적이 나온다.

전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 산정하는 연이율을 의미한다. 월세를 전세와 월세의 보증금 차이(전세보증금-월세보증금)로 나눠 100을 곱하면 월별 이율이 나오고, 이를 12개월로 계산해 산정한다. 예를들어 전세보증금 1억1000만원짜리 전세가 월세보증금 8000만원에 월세 20만원인 보증부 월세로 바뀌었다고 하자. 20만원을 3000만원(전세보증금-월세보증금)으로 나눠 100을 곱하면 월세이율(0.66%)이 나오고 이를 12개월로 계산하면 전월세전환율 7.92%가 산정되는 식이다.

서울시 관계자는 “최근 반전세가 늘어나면서 전월세전환율을 활용해 월세를 산정하는 게 일반화되는 추세”라면서 “지난해 3분기 이후 서울시에서 전월세 전환율을 공개한 이후 보다 세부적인 전월세전환율을 공개해 달라는 요구가 크게 늘어나고 있다”고 설명했다.

문제는 전월세전환율을 발표하는 한국감정원과 서울시의 지표가 많이 다르다는 사실이다.

한국감정원에 따르면 6월 서울 주택 전월세전환율은 8.88%다. 강북(9.24%)이 강남(8.52%) 보다 전월세 전환율이 높다.

그런데 서울시 주택정책실에서 발표하는 서울 주택 전월세전환율(1분기 기준)은 평균 7.7% 수준에 머문다. 지역별로 강남4구(서초, 강남, 송파, 강동)의 전월세전환율은 7.2%, 강북도 7.9% 수준으로 한국감정원 집계보다 많이 낮다. 이 기준을 적용하면 월세를 훨씬 적게 낼 수도 있다는 이야기다.

금액별로 따지면 더 낮은 전월세 전환율을 보인다. 1억원이하가 8.6%로 가장 높고, 1억~2억 6.6%, 2억~3억 6.7%, 3억초과 6.6%다. 일반적으로 서민들이 반전세 계약을 많이 하는 규모의 주택은 전월세전환율이 6%대라는 이야기다.

한국감정원과 서울시가 이렇게 다른 전월세 전환율을 내놓는 이유는 산정 방식이 다르기 때문이다. 한국감정원은 전국의 주요 주택들 가운데 일부 표준주택을 뽑아, 이들의 전세 및 월세 시세 변동을 고려해 산정한다. 이와 달리 서울시는 지자체에 신고된 계약 자료를 활용해 분기별로 집계해 발표한다. 한국감정원 자료는 매달 전국을 대상으로 발표하므로 포괄하는 범위가 넓고 변화 추이를 쉽게 파악할 수 있는 장점이 있다. 서울시 자료는 발표 시기는 분기별로 늦지만 실제 신고한 전세 및 월세 자료이므로 신뢰성은 뛰어난 편이라는 평가를 받는다.

곽창석 ERA코리아 부동산연구소장은 “기관별 전월세전환율 자료 특징을 이해하고 참고하면 임대인과 임차인의 갈등을 줄이고 합리적인 계약이 가능할 것”이라고 말했다.

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제각각 서울지역 주택 전월세전환율(%)

한국감정원 서울시

월세이율 0.74 0.64

전월세전환율 8.88 7.7

*한국감정원은 6월기준, 서울시 1분기 기준 *자료:각기관