공급과잉과 수익률 저하로 수익형 부동산이 침체다. 하지만 이러한 분위기 속에도 틈새 수익형 부동산이 있어 관심은 꾸준하다.

일단 틈새 수익형 부동산은 수익률이 좋다. 틈새 수익형 부동산의 공통점은 이용 고객위주의 맞춤형으로 구성된다.

예를 들면 호텔식 서비스를 제공하든지, 쇼핑 고객을 위해 넉넉한 주차장을 확보하든지, 상주 종사자를 위해 다양한 복지 등 입주 지원 차별화 조경/커뮤니티시설 등 다양한 인프라 갖춰 근무환경 '쾌적'하게 하는 등에 포커스를 맞추고 있다.

최근 틈새 수익형 부동산으로 떠오르고 있는 대표적인 상품으로 레지던스형 오피스텔, 푸드코트 특화상가, 지식산업센터, 주차장 전용상가 등이 있다.

연 9~10% 수익이 가능해 투자자 관심이 뜨겁다. 한류 열풍 등으로 외국인 관광객이 늘면서 서울 등을 중심으로 장·단기 체류 숙박시설인 레지던스 수요가 급증한 덕분이다.

◆레지던스형 오피스텔=

호텔식 서비스를 표방하며 분양에 나선 ‘레지던스 오피스텔’도 부쩍 늘었다. 서비스드 레지던스는 주거용 오피스텔에서 청소, 세탁 등 호텔식 서비스를 제공하는 생활형 숙박시설이다. 호텔과 같은 숙박시설에 취사나 세탁시설 등 주거기능을 갖춘 것이 특징으로 하루 숙박료는 5만~15만원으로 일반 호텔보다 저렴하다.

레지던스 오피스텔은 일반 레지던스를 좀 더 고급화한 개념이라고 보면 된다. 레지던스 오피스텔 투자는 개인 투자자가 호텔 객실을 아파트나 오피스텔처럼 분양받고 호텔 운영을 전문업체에 위탁해 수익률을 거두는 방식이다.

때문에 전월세 방식으로 1~2년 단위로 계약하는 기존 오피스텔과 달리 공실 부담도 적고 투자자가 직접 임차인을 관리해야 하는 복잡하고 민감한 계약관계, 유지·보수 부담이 없는 것도 장점이다.

물론 레지던스 오피스텔이 장점만 있는 건 아니다. 우선 운영회사가 제대로 운영하지 못하거나 객실 가동률이 낮아지면 운영 수익에 악영향을 미칠 수밖에 없다. 계약 후 일정 기간 동안은 수익률을 보장해주지만 그 이후 계약 사항에 대해 검토해 볼 필요가 있다.

◆푸드코트 특화상가= 은퇴를 하거나 앞두고 있는 베이비부머의 관심이 푸드코트로 몰리고 있다. 푸드코트가 꾸준한 월세 수익을 기대할 수 있기에 베이비부머의 푸드코트에 대한 관심은 앞으로도 꾸준할 전망이다.

이들은 직장에서 퇴직해 꾸준한 월세 수익을 기대할 수 있는 투자 상품에 대해 큰 관심을 갖고 있기 때문이다.

특히 '푸드코트'로 특화한 상가는 포스시스템(POS-System)을 통해 철저한 매출관리가 이뤄진다는 점에서 베이비부머들의 관심사로 떠오르고 있는 셈이다. 포스시스템은 점주가 매장에 상주하지 않고서도 주방장과 주방보조 등 최소 인원만으로 운영이 가능해 인건비를 절약할 수 있는 시스템이다. 또 인테리어 등 시설비가 따로 들지 않는다. 공동테이블을 사용하기에 투자자금도 단독 매장에 비해 저렴하다는 장점이 있다.

◆지식산업센터= 최첨단시설을 갖춘 지식산업센터도 인기다. 수익률이 떨어지고 있는 오피스텔이나 도시형 생활주택의 자리를 지식산업센터가 대신하고 있다. 하지만 지식산업센터라고 무조건 잘 되는 것은 아니다.

부동산 시장에 영원한 강자는 없기 때문에 지식산업센터가 진화를 거듭하고 있다. 구로 및 가산디지털단지 등 기존 지식산업센터가 중소기업 위주로 첨단제조, 지식기반, 정보통신산업 등으로 입주 업종이 제한됐던 것과 달리 최근 분양되는 지식산업센터는 금융업, 서비스업 등으로 입주 가능 업종이 확대되고 있고, 1~2인 소기업도 입주할 수 있는 작은 공간까지 규모도 다양하다.

요즘 지식산업센터는 부대시설이 다양해지고 서비스면적이 넉넉해지는 것도 특징이다. 보육시설, 세미나실, 대회의실, 체력단련실 등 다양한 입주사 편의시설을 갖췄다.

지식산업센터는 정부의 임대 제한 규제 완화 추진에 따라 호재를 맞고 있다. 정부는 지난해 말 지식산업센터 분양 대상을 기업으로만 한정하던 데서 개인도 임대목적으로 분양받을 수 있도록 법을 개정하겠다고 방침을 밝혔다.

최근 지식산업센터 상품 가운데는 10인 이하 소규모 창업자와 투자자를 위한 소형 상품이 많은 건 이 때문이다. 업종도 제조업뿐 아니라 건축기술, 광고, 디자인, 영화·방송제작, 출판, 번역, 부동산, 컨설팅, 학원 등 다양하게 확대되고 있어 수요층도 넓어질 것으로 보인다. 

다른 수익형 부동산과 비교할 때 지식산업센터의 장점은 많다. 일반적으로 분양가가 오피스텔, 오피스보다 10~20% 저렴하며, 세제혜택(취득세 50%, 재산세 37.5% 감면)을 누릴 수 있다. 대부분 장기 임차로 공실 위험이 오피스텔이나 오피스보다 낮은 것도 장점이다.

관리비도 싸다. 3.3㎡당 관리비(1만원 이내)가 오피스(2~3만원)의 절반 이하다. 이에 따라 임대 수익률도 높은 편이다.

국민은행에 따르면 5월 서울지역 오피스텔 평균 임대 수익률은 5.6%를 나타낸 반면 지식산업센터는 7%대를 기록하고 있다.

◆주차장 전용상가=상가시장에서 주차장 확보가 고객유치에 관건으로 떠오르면서 주차장 전용상가가 인기다.

주차장 전용상가는 주차이용료뿐 아니라 상가임대수익까지 올릴 수 있는 장점이 있다. 또 주차장용지 가격이 일반상업용지보다 50~60% 정도 저렴해 인근 상가에 비해 분양가도 낮고 전용률도 높은 편이다.

예전에는 주차장용지를 주차장으로만 사용해야 하는 것으로 알고 있었지만 주차장용지를 구매해 연면적의 최대 30%까지 근린생활시설을 지을 수 있다는 점이 알려지면서 주차장용지에 대한 관심이 늘고 있다.

신도시나 택지지구에 공급되는 주차장 상가 대부분이 중심상업지구와 가까운 것도 인기 요인중 하나다.

하지만 주차장 상가가 잘된다고 무턱대고 매입하는 것은 금물이다. 기본적으로 주차장 상가의 70%는 수익을 기대하기 어려운 주차장으로 활용해야 하기 때문이다. 또 택지지구별로 주차장 용지에 부과되는 제한 사항들이 다르고 주차장 용지를 잘못 개발하면 주차장도 아니고 상가도 아닌 이상한 건물이 될 수도 있어 주의가 요구된다.

디알람 이민규 실장은 “틈새 수익형 상품이 인기가 향후에도 지속한다는 보장이 없기 때문에 인근에 유사한 경쟁상품 공급은 없는지, 자체 경쟁력은 확보했는지, 주변 대비 가격 경쟁력은 있는지 등도 따져본 후 투자에 나서야 한다”고 조언했다.

한편 서울, 수도권 분양중인 틈새 대표 수익형 부동산으로 서울 서초 서초동 ‘강남역 푸르지오시티’ 레지던스형 오피스텔, 강남 역삼동 ‘강남역 효성 해링턴타워 더 퍼스트’ 푸드코트 특화상가, 영등포 문래동 하우스디비즈 지식산업센터, 인천 청라국제도시 ‘청라 타워돔’ 등이 있다.

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이정환 기자/leejh@heraldcorp.com