분위기 반전 기대… 업계 택지 확보 나서
KDI “부채 급증 가계건전성 해칠 우려”…국토연 “주택수요 진작 위해 불가피”
LTV · DTI 등 대출완화 입장 서로 달라 후속입법도 야당 반대로 난항 예상
부동산 추가 규제완화에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 특히 친박계 실세인 최경환 부총리 겸 기획 재정부 장관 후보가 일성으로 금융규제 완화를 포함한 전방위 시장 활성화 대안 마련을 시사, 기대감이 커지는 분위기다. 하반기 시장에 대한 밝은 전망과 주택건설업계가 택지확보경쟁을 벌이고 있는 것도 이에 대한 강한 믿음에 따른 것이다. 하지만 여전히 정부내 부처를 비롯해 정책대안의 구심점역할을 하는 국책연구소간에 시장을 보는 시각 및 정책 대안이 달라 불확실성도 아울러 상존하고 있다. 특히 국토부의 정책을 대변하는 국토연구원과 기획재정부의 용역을 수행하는 KDI(한국개발연구원)간의 시각이 달라 규제완화의 내용 및 강도가 주목된다. 자칫 부동산 시장이 재차 불확실성에 휩싸이면서 향후 전망이 극히 불투명해질 소지조차 없지않다는 전망이 나오는 것도 이 때문이다. 이렇게 될 경우 내수불황을 벗어나기 어렵고 경기는 장기침체국면에 접어들 공산이 크다. 규제를 더 풀어야한다는 목소리가 탄력을 받고 있는 이유이기도 하다. ▶주요 규제완화 추진 내역, 당정 의견 수렴중=박근혜 정부의 2기 경제팀은 내수경기 회복을 위해서는 부동산 경기활성화가 시급하다고 판단, 부동산 규제완화를 최고의 현안우선 해결과제로 꼽고 있다. 실제로 정부는 지난달 30일 당정협의를 갖고 실질적인 규제완화 방안에 대해 논의하는 등 발 빠르게 대응하고 있는 것으로 판단된다. 이번 당정협의에서는 시장 과열기에 마련된 분양가 상한제의 폐지를 포함해 대략 6가지 정도의 규제완화가 집중 거론된 것으로 알려지고 있다. 우선 최경환 부총리 겸 기재부 장관 후보자가 밝힌 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 규제완화가 집중 논의된데 이어 이미 추진되고 있는 재건축 초과이익 환수제 폐지 등이 거론됐다.
이는 주택 구매력을 강화시키는 것으로 거래를 활성화하고 화두로 떠오르고 있는 도심재생을 효과적으로 추진하기 위한 것으로 풀이된다. 특히 수도권 지역의 거래활성화를 유도하기위해서는 금융대출 규제가 필수적이라고 판단하고 있는 것이다. 또 다주택자 종합부동산세 기준을 현행 6억원에서 9억원대로 완화하는 방안과 10년 보유 다주택자의 양도소득세 장기보유 특별공제율을 20%에서 60%로 확대하는 내용이 검토되고 있다. 이 역시 다주택자의 혜택을 늘려 전월세 집을 늘리고 차별적 대우를 없애 잉여자금을 부동산 시장에 끌어들이자는 의도에서다. 주택청약제 가점항목을 수정, 보다 많은 수요자가 청약에 참여토록하는 대안도 아울러 추진중이다.
자금력이 양호한 계층을 신규 분양시장에 끌어들여 시장 활성화를 유도하기 위함이다. 재건축 아파트 공급시 기존 보유수만큼 분양을 허용하는 대안도 검토중이다. 신규 택지개발중심의 주택공급보다 기존 시가지에서 주택을 공급하는 재건축을 활성화, 향후 도시재생에 기여토록한다는 차원에서다.
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| LTV, DTI 등 대출규제 손질을 주요 내용으로 한 주택시장 추가 규제완화에 대한 기대감이 증폭되고 있으나 중개시장은 매물이 늘어나고 거래가 극히 부진하다. [헤럴드DB] |
▶현재의 시장 상황조차 엇갈려, 실현여부 불투명=정부의 부동산 시장을 살리기위한 의지와 함께 여당도 후속입법에 대해 적극적이다. 지난 1일 원내대책회에서 국회 국토교통위원회 간사인 김성태 새누리당 의원은 “분양가 상한제 폐지는 장기 침체에 빠진 주택시장을 살리는 일”이라며 주택법 개정안처리에 야당이 적극적으로 협조해야한다고 목소리를 높였다.
이는 야당의 반대로 5년동안 법개정이 안되는 상황에 대한 강한 반발이자 시장의 긍정적인 신호를 염두에 둔 발언으로 해석된다. 하지만 야당의 분위기는 여전히 부정적이다. 박영선 대표가 부동산 시장 활성화와 규제완화에 대해 긍정적인 의사를 밝혔음에도 불구하고 전체 분위기가 투기에 대한 그림자를 지우지 못하는 분위기다. 당론의 묻힌 반대기류가 팽배한 상황이다.
더구나 7.30 보선을 겨냥, 거품경제요인이라며 비판을 강화하고 있다. 여야의 입장차이뿐만 아니라 정부부처내 기류도 온도차이가 크다. 최 장관후보의 ‘겨울에 여름옷’ 발언이후 금융규제에 토를 달지않던 기재부와 KDI측이 차츰 LTV,DTI 완화에 부정적인 시각을 내비치는 상황이다. 가계부채로 인한 폐해가 심각해질 것이라는 의견이다. 때마침 글로벌 신용평가회사인 피치사가 한국의 부동산 규제완화가 가계부채를 더욱 악화시킬것이라는 자료를 내놔 대출규제완화의 부정적 여론을 증폭시켰다.
실제로 KDI 송인호 박사는 ”금융규제완화는 위험 수위에 있는 가계부채 규모를 늘릴 뿐만 아니라 이미 취약해진 가계의 재무건전성을 더 악화시켜 경제의 거시 안정성을 저해할 수 있다“며 LTV와 DTI의 규제 완화가 현시점에서 바람직하지 않다고 밝혔다. 나성린 새누리당 정책위 수석부의장 역시 1일 MBC라디오에 출연, LTV와 DTI 규제완화를 수도권과 직장인, 젊은세대중심으로 추진해야한다는 입장을 내놔 제한적 미세조정에 그칠 공산이 커졌다.
이에 반해 국토부와 국토연구원은 거래가 침체된 현시장을 살리고 임대목적 및 자영업자, 실수요자의 주택수요 진작을 위해서는 DTI 규제를 풀어야한다는 입장이다. 수도권 DTI규제가 지난 2009년부터 시작됐으나 가계부채를 지속적으로 증가시켜 금융건전성에 별로 기여를 못한 것으로 드러나고 있다며 금융규제를 풀어야 거래가 살아날 것이라는 입장이다.
현재의 시장 상황에 대해서도 KDI와 국토연구원이 서로 다른 평가를 내놓고 있다. 기획재정부와 KDI는 임대차시장 선진화방안이 시장에 별로 영향을 주지않았고 현재의 시장도 그리 침체국면으로 보지않는다. 반면 국토부와 국토연구원은 임대차 시장 선진화방안이 회복기에 접어든 시장에 영향을 미쳐 거래부진을 초래했다고 보고 있다. 특히 KDI는 박근혜정부들어 부동산 관련 연구인력을 대폭 보강, 부동산 정책대안을 적극적으로 제시, 주목된다.
장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com
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업계 분위기는…수도권 역차별 해소 · 전매제한 폐지 등 특단대책 강력 요구
주택업계는 경제팀의 추가 규제완화를 반기면서도 여전히 불확실성을 우려하는 분위기다.
국회문턱을 넘지 못하는데다 정부내 의견조차 엇갈리는 분위기를 걱정하는 것이다. 또 수도권 시장의 냉각을 풀기위해서는 과감한 규제완화가 나와야한다는 주장이다.
예컨대 수도권 투기방지를 위해 주택소유와 거래를 제한하는 주택 전매제한제도가 도입되었으나 현 주택시장 상황은 오히려 규제가 시장을 옥죄는 요인으로 작용하고 있다며 2~5년까지 제한되어 있는 민영주택에 대한 전매제한기간을 을 전면 폐지해줄 것을 요구하고 있다.
이는 일부 분양성이 양호한 일부 지역만 청약쏠림현상이 발생할뿐 대다수의 지역에서는 미분양이 늘어나는 침체양상이 가속화, 설득력을 가진다. 더구나 1순위 청약자격 수도권 침체가 극심한 만큼 2년 경과규정을 지방과 동등하게 6개월로 맞춰줄 것을 요구하고 있다.
주택협회 김동수 실장은 “수도권 냉각이 문제이지 지방은 오히려 과열상황‘이라며 지방과의 역차별 요인인 민간택지 전매제한기간 및 청약요건을 대폭 폐지하는 특단의 조치가 나와야한다”고 밝혔다.
지방의 민간 택지에 대한 전매제한 기간이 지난 2008년 9월 폐지되었으나 수도권은 최장 5년까지 묶여 있어 분양시장 활성화에 족쇄가 되고 있다는 것이다.
하지만 대폭적인 규제완화조치가 나오고 시행에 들어간다해도 시장이 활성화될지는 여전히 미지수이다. 이미 수요감소 등 주택시장이 구조적 변화에 들어가 침체일로가 지속될 가능성이 크다는 의견도 만만치않다.
장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com
