황종선 ㈜알코리아에셋 대표

빌딩은 임대 수익과 매매 차익을 동시에 노릴 수 있기 때문에 오랫동안 고액자산가들의 전통적인 주요 투자대상이었다. 최근들어선 거래가 더욱 활발하게 이뤄지는 추세다.

하지만 빌딩가격이 많이 오르다 보니 예전처럼 높은 매매 차익을 기대하기는 힘들다. 때문에 장기적인 관점에서 신중한 투자전략이 필요하다.

아파트나 토지 못지않게 빌딩의 경우에도 가치를 결정짓는 핵심은 ‘입지’다. 부동산은 첫 번째도 입지, 두 번째도 입지, 세 번째도 입지다. 입지가 모든 것을 결정한다고 해도 과언이 아니다.

빌딩의 현재 가치는 빌딩에서 나오는 임대수익이 좌우하는데 투자자는 수익률을 따져서 쉽게 판단할 수 있지만, 빌딩의 미래 가치를 좌우하는 입지를 판단하기란 쉽지 않다.

운동선수 출신 A씨, B씨 사례를 통해 빌딩투자 후 입지에 따른 빌딩가치가 어떻게 달라졌는지 비교해보면 입지가 얼마나 중요한지 알 수 있다.

운동선수 출신 A씨는 2001년 대치동 은마아파트 사거리부근 3종 일반주거지역에 위치한 대지 460㎡, 연면적 1595㎡, 지상6층 규모로 1991년에 준공된 빌딩을 28억8000만원에 매입했다가, 2012년 85억7700만원에 매각 했다.

운동선수 출신 B씨는 2000년 지하철3호선 양재역 1분거리의 일반상업지역에 위치한 대지 377㎡, 연면적 1475㎡, 지상5층 규모로 1986년에 준공된 빌딩을 28억원에 매입했는데, 현재 빌딩가치는 주변거래 시세를 감안하면 약 170억원 정도 추정된다.

비슷한 시기에 비슷한 금액의 빌딩에 투자했던 두 사람의 10여년 후 빌딩가치는 약 2배 정도의 차이를 보이고 있다. 위의 사례에서 보듯이 빌딩투자의 핵심은 입지인데 향후 매매차익을 좌우하는 입지를 고를 때 고려해야 할 사항들은 아래와 같다.

첫째, 주변개발호재가 많아 꾸준한 지기상승을 기대할 수 있어야 한다.

둘째, 향후 신축 시 용적률이 증가할 수 있는 용도지역의 입지여야 한다.

셋째, 상권의 발전성, 확장성이 기대되어 향후 임대료 상승폭이 큰 입지여야 한다.

평범한 빌딩투자자들은 단기적 안목으로 현재의 빌딩가치를 좌우하는 임대수익에만 집착한다. 반면 빌딩투자 고수들은 장기적인 관점에서 현재의 임대수익률 못지 않게 향후 미래가치가 있고 매매차익을 크게 기대할 수 있는 좋은 입지의 빌딩에 초점을 맞추어 투자하는 경향이 짙다는 점을 유념해야 한다.