▶ 임대여건 호조 기대감, 선행지표도 양호 = 지난해 8월 정부는 ‘네거티브 규제방식 확대 방안’을 통해 지식산업센터 임대제한 규제 폐지를 발표했다. 현행법 상 지식산업센터를 임대사업 목적으로 분양 받는 것은 불가능했다.
일반 투자자가 임대를 위해 구입할 때도 입주 가능 업종의 사업자 등록을 먼저 해야했다. 입주한 기업이 사업축소 등을 이유로 부득이하게 임대ㆍ매도할 때도 동종 업체에만 양도 가능했다. 자연스레 편법 관행이 있어왔다.
이에 따라 관련업계는 올 상반기 중 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’을 개정, 임대제한을 폐지할 것으로 기대하고 있다.
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| 지식산업센터(구 아파트형 공장) 투자에도 옥석 가리기가 필요하다는 분석이다. 사진은 송도 스마트밸리 |
실제 매매시장의 선행지표로 쓰이는 경매분야에서 작년 이후 지식산업센터 인기는 높아졌다. 최근 부동산태인에 따르면 지난해 지식산업센터 평균 낙찰률과 낙찰가율은 오피스텔ㆍ상가 평균치를 웃돌았다. 지식산업센터의 낙찰률은 35.99%, 낙찰가율은 76.32%에 달했다. 반면 오피스텔 낙찰률은 30.31%ㆍ낙찰가율 74.26%, 상가는 각각 21.02%ㆍ59.09%였다.
▶ 개별 단지 성적은 ‘극과 극’ = 하지만 지식산업센터의 주 수요자인 기업들의 체감환경에 따라 개별 단지 분양 성적은 편차가 심한 편이다.
송도국제도시 KI8블록서 분양 중인 ‘송도스마트밸리’는 연면적 29만㎡, 지상 23∼28층의 기숙사동ㆍ상업시설 등 총 6개 동으로 구성됐다. 수도권 최대 규모임에도 불구, 이 단지의 4월 현재 6개동 총 입주율은 80%다. 이 단지는 입주기업 서비스도 상대적으로 낫다는 평가다.
종합지원센터를 열어 기업전문 컨설팅이 무료로 가능해서다. 입주업체 M사 관계자는 “벤처ㆍ전문기업이 많은 지식산업센터 특성상, 법률ㆍ특허 등 상담 수요가 많다”며 “회사에 필요한 궁금증을 해결할 수 있어 만족했다”고 말했다. 서울 성수동 등 주요 지식산업센터 절반도 안 되는 3.3㎡ 당 400만원대 분양가도 강점이라는 게 업계 분석이다. 준공시점(2012년 11월) 전후로 이 단지의 해당공시지가도 10%가까이 치솟았다.
서울 문정지구 6블록서 공급 중인 ‘현대지식산업센터’(연면적 16만5012㎡ㆍ지하 5∼지상 15층 3개동) 분양도 호조세다. 작년 11월 공급을 시작한 이 단지는 3개월 만에 계약률 80%선을 넘겼다. 3.3㎡당 평균 분양가는 890만원. 서울 평균 수준의 시세(3.3㎡당 1000만원 선)보다 저렴하다. 지하철 8호선과 가까워 입지도 양호하단 평가다.
다만 수익률은 다소 낮은 편이다. 인근 공인중개업계에 따르면 이 단지 연 평균 수익률은 중간층(8층) 기준 4.6%정도다. 피데스개발 R & D센터에 따르면 1∼2월 기준 서울 주요권역의 지식산업센터 평균 수익률은 7.2%대였다.
일부 수도권 단지 분양 성적은 한참 못 미친다. 광교신도시 등이 인접한 A단지(연면적 21만3000㎡ㆍ2개동)는 분양개시 만 2년이 넘었지만 계약률 60%대다. A단지 사정을 잘 아는 한 지식산업센터 분양 관계자는 “이곳은 경영난으로 손을 뗀 이전 시공ㆍ시행사 시절을 합치면 분양한지 3년이 넘었다”며 “역세권이 아닌데다, 인근 중심상업지와도 도보 10∼15분 정도 걸려 썩 가깝진 않은 편”이라고 분석했다. 경기 북부의 B단지(연면적 18만8166㎡ㆍ하반기 준공예정)도 분양 개시 17개월이 지났지만 계약률 60%대다.
▶ 투자 유의점은 = 전문가들은 지식산업센터 투자 시에도 입지ㆍ분양가 등을 면밀히 따져 옥석을 고르는 건 필수라고 조언한다. 특히 세제혜택의 폭이 줄고 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 올해부터 취득세는 기존 75%에서 50%로, 재산세는 50%에서 37.5%로 감면 폭이 줄었다. 투자자나 실 입주 대상자 모두 주의해야할 점이다. 작년 수준의 혜택을 생각하고 분양 받았다간 생각지도 못한 손해(세 부담 증가분)를 볼 수도 있다.
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