정부의 꾸준한 대책 효과
전월세시장 제도권 진입 위해
민간임대 공급 확대 모색을
주택시장이 정상화 초기 단계에 진입하고 있는 것 같다. 최근 주택 매매가가 상승세를 이어가고 있고, 거래량이 조금씩 살아나 주택시장 바닥론이 강세를 보이고 있다. 지난해엔 4ㆍ1대책과 8ㆍ28대책 등 정부의 부동산대책에도 불구하고 주택시장은 안정된 특성을 보이지 않았다. 전세시장은 불안했고 매매거래는 등락을 거듭했다. 올해 임차시장은 여전히 불안한 측면이 있으나 매매시장은 작년에 이어 상승세를 이어가고 있다. 오랫동안 정부가 추진해온 주택시장 정상화대책이 효과를 보는 듯하다국토교통부는 지난달 19일 올해의 주요 핵심과제를 선정하고 실천계획을 발표했다. 26일엔 후속 조치로 주택임대차시장 선진화 방안을 내놨다. 작년에 이어 올해도 주택시장 정상화에 초점을 맞추고 있다. 이를 위해 실수요자들의 내집마련 확대와 주택구매력이 부족한 임차가구를 위해 임대주택 공급을 확대할 방침이다. 이 두 가지 정책구도는 이전 정부의 정책방향과 다를 바 없지만 정책 집행방식에 있어 다소 차이를 보인다.
임대주택 공급 물량을 늘리기 위해 공공 의존적 공급방식에서 벗어나 민간 참여를 통해 공급주체를 다양화하고, 공급방식도 신규 공급에서 벗어나 기존 주택을 활용하는 방향으로 전환하고 있다. 과거 임대주택 수급불균형의 원인이었던 수요ㆍ공급시기 불일치와 둘 사이의 공간적 불일치를 최대한 극복하고자 하는 노력으로 보인다.
올해 주택정책은 작년 발표한 대책에 이어 좀 더 구체적이고, 실현 가능한 대책으로 다듬어진 것으로 보인다. 그러나 매매시장 정상화는 어느 정도 기반을 다지고 있다고 판단되지만 전ㆍ월세 시장의 정상화는 가장 먼저 해결해야 할 과제다. 전ㆍ월세 시장 안정을 위한 수요자 지원대책은 매우 제한적이다. 전세자금 지원대책 중심의 전ㆍ월세 대책의 효과는 한계를 드러내고 있고, 렌트푸어 대책도 사회적 호응을 얻지 못했다.
임대차시장 안정화를 위해선 무엇보다도 부족한 임대주택 공급을 확대해야 한다. 새로운 임대주택 공급은 많은 시간을 필요로 하지만 몇 년 앞을 내다보고 꾸준히 공급해야 한다. 단기 공급대책으로 가장 빠르고 손쉬운 공급 방법은 기존 민간임대주택을 제도권 임대주택으로 유인해 공적으로 활용하는 방안이다. 약 630만가구로 추정되는 비제도권 민간 전ㆍ월세 주택을 정부 지원을 통해 제도권 임대주택으로 유도하는 방안을 적극적으로 모색해야 한다. 정부는 26일 이러한 내용으로 여러 대안을 제시했다. 그러나 과거와 비교해 대책의 내용이 신뢰와 설득력은 있으나 여전히 활성화를 유도하기에는 미약해 보인다.
또 하나 리츠임대 활성화는 강조하고 있으나 민간건설업체가 공급하는 건설임대 활성화 방안은 제시되지 않았다. 참여정부 이후 공공 주도의 임대주택 공급으로 인해 민간건설업체에 의한 건설임대주택 공급은 크게 감소했다. 요즘과 같은 전세난에 5년 임대 등 건설임대의 중요성은 크게 부각되고 있다. 참여정부 이후 공급 부족으로 인한 후유증을 지금 겪고 있는 것이다.
올해 10월부턴 주거급여제도가 시행될 예정이다. 약 85만가구 대상으로 주거 급여가 시행되면 저소득층의 임대료 부담 완화에는 도움이 될 수 있지만, 역으로 많은 수급자가 한꺼번에 주거이동을 고려할 경우 임대료 상승에 영향을 줄 수 있다. 임대료 상승은 전ㆍ월세 시장 안정화에 역행할 뿐 아니라 정부의 재정부담 확대를 초래한다. 주거급여제도 시행과 민간임대 공급 확대를 같이 고민해야 한다.
전ㆍ월세시장 정상화는 무엇보다도 임대주택 공급 확대에서 해답을 찾아야 한다. 이를 위해서는 기존 민간임대주택을 공적으로 활용하고, 리츠뿐 아니라 민간건설업체가 참여하는 건설임대주택 공급 활성화에 역점을 둘 필요가 있다.
남희용 주택산업연구원장
