[헤럴드경제=신소연 기자] 정부가 ‘8ㆍ28 전월세 대책’을 통해 발표한 공유형 모기지 상품이 내달 1일 출시된다. ‘1%대 대출금리’라는 매력적인 조건 때문인지 사전 상담이 시작된 지난 23일에만 1100여건이 넘는 상담이 접수됐다. 상담을 진행한 우리은행은 물론 공유형 모기지를 담당하는 국토교통부 주택기금과에 문의 전화가 쏟아져 해당 과의 업무가 마비될 정도로 시장의 반응이 뜨겁다는 전언이다. 공유형 모기지 대출 상품, 무엇이 내가 맞고 어떻게 해야 대출을 받을 수 있을까.

▶내게 맞는 상품은 무엇?= 공유형 모기지 상품은 크게 수익공유형 상품과 손익공유형 상품으로 나뉜다. 두 상품 다 부부합산 연소득이 7000만원 이하로, 생애 최초로 주택을 구입하는 사람을 대상으로 한다. 지원 대상 주택도 전용면적 85㎡ 이하 아파트로, 가격이 6억원이 넘지 않아야 한다.

두 상품이 지원 대상은 같지만, 지원 한도나 금리 등 상품조건은 다소 다르다. 나에게 맞는 상품을 골라야 하는 것도 바로 이 때문이다. 수익공유형 모기지는 주택을 매각하거나 대출이 만기 될 때 아파트 가격이 오르면 그 수익을 주택기금과 공유하도록 하고 있다. 하지만 주택가격이 떨어질 경우는 그 손해를 차주가 모두 부담해야 한다. 따라서 주택가격이 장기적으로 상승할 것으로 예상한다면 수익공유형 모기지를 선택하는 것이 좋다. 또 대출을 주택가격의 최대 70%까지 받을 수 있어 당장 목돈이 없다면 수익공유형 모기지로 대출 받는 게 낫다.

반면 손익공유형 모기지는 주택 매각 및 대출 만기시 수익이나 손해를 모두 주택기금과 공유해야 한다. 즉 주택가격이 조금이라도 하락할 것으로 예상된다면 손익공유형 모기지에 관심을 가져볼만 하다. 또 대출이 주택가격의 40%까지 가능해 한도가 상대적으로 낮다. 대신 대출 후 최초 5년 동안은 금리가 1%로 수익공유형(1.5%)보다 낮다. 따라서 현재 목돈을 가진 주택 구입자들이 관심을 가져볼 수 있다. 다만 손익공유형 모기지는 수익공유형 모기지와 달리 20년 만기 후 대출금을 일시상환해야 한다. 만약 만기까지 상환을 못하면 주택담보대출 수준으로 금리가 대폭 올라가게 돼 이 점에 주의해야 한다.

▶대출 종류에 따라 대출 평가 가중치 달라= 내게 맞는 모기지 상품을 골랐다면, 여기에 맞춰서 대출심사 준비를 해야 한다. 모기지 종류에 따라 대출 평가 가중치가 다르기 때문이다.

대출심사는 크게 ▷지원 필요성 ▷상환능력 ▷대상주택 적격성 등 세 가지 기준으로 평가한다. 지원필요성은 무주택 기간이나 세대원 수, 자산보유 현황 등 4개 항목을 중심으로 이뤄져 있다. 무주택 기간이 길고, 세대원 수가 많을수록 대출심사에 유리하다. 또 장애인이나 다문화 가정, 신혼부부, 노인부양 가정은 가산점이 있다. 지원 필요성은 수익공유형과 손익공유형 모두 전체 배점의 30%를 차지하는 등 가중치가 같다.

하지만 상환능력과 대상주택의 적격성 기준은 상품의 종류에 따라 가중치가 다르다. 수익공유형은 주택담보 대출비율(LTV)이 70%로 높은 만큼 상환능력 항목이 상대적으로 중요하다. 실제로 상환능력은 수익공유형 대출심사 점수의 30%를 차지해, 지원 필요성과 가중치가 같다. 상환능력은 차주의 신용등급과 LTV, 소득 대비 대출액 등 5개 항목으로 구성돼 있다.

손익공유형은 LTV 비율이 상대적으로 낮지만, 원금 손실 위험이 있기 때문에 대출 심사 시 상환능력보다 주택 적격성에 더 가중치를 둔다. 실제로 손익공유형 모기지 대출 심사 때 평가 점수의 50%가 주택 적격성으로 이뤄져 있을 정도다. 주택 적격성은 단지규모나 경과년수, 감정원의 정성평가 등 6개 항목으로 이뤄졌다. 따라서 대출 대상 아파트가 단지 규모가 작거나 오래된 아파트라면 상대적으로 불리할 수 있다.

▶1일부터 인터넷으로 대출 접수= 대출심사 준비를 꼼꼼히 했다면 내달 1일부터 우리은행 홈페이지를 통해 대출 신청을 하면 된다. 정부는 대출을 받으려는 수요자들이 새벽부터 줄을 서는 등의 어려움을 방지하기 위해 인터넷으로만 접수를 받기로 했다. 접수를 위해서는 인터넷뱅킹이 필요하기 때문에, 접수 시작일 전에 우리은행 지점을 방문해 인터넷뱅킹에 가입하는 것이 좋다.

또 선착순으로 5000건만 접수를 해 대출이 꼭 필요한 사람은 대출 신청을 서두르는 게 낫다. 다만 대출심사 서류는 대출을 신청한 다음 날까지 우리은행 지점을 방문해 제출해야 한다.

우리은행은 1일부터 접수를 받은 5000건의 대출건에 대해 4일부터 순차적으로 심사를 할 예정이다. 우선 매입가격이 한국감정원의 시세 대비 10% 이상 차이가 나거나 일정 점수 이하인 신청자 1000여건은 1차 심사에서 탈락시킬 방침이다. 또 8일부터는 감정원이 해당 주택담보에 대해 현지실사를 진행, 매입가격 및 대출 대상 주택의 적정성을 평가할 계획이다.

내달 10일부터는 1차 심사를 통과한 4000건을 대상으로 최종적으로 대출심사평가표가 작성되며, 일정 점수 이상인 3000건의 대출 대상자들은 11일부터 대출 여부를 통보받게 될 예정이다.

우리은행 관계자는 “선착순 접수된 5000건 중 3000건만 대출이 되기 때문에 사전 상담을 통해 자신이 공유형 모기지 대출 대상인지, 대상이라면 어떤 상품이 맞는지 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 말했다.

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