［헤럴드경제=박일한 기자］미친 전셋값 때문에 고통받는 세입자를 위해 ‘목돈 안드는 전세대출’ 상품이 출시되지만 기대를 접어야할 것 같다. 이번에 나오는 상품은 세금 혜택 등 ‘인센티브’가 아예 없고 집주인의 부담도 생겨 활성화를 기대하긴 무리라는 지적이 나온다.

국토교통부와 은행연합회 등에 따르면 목돈 안드는 전세 대출 상품은 ‘임차보증금 반환청구권 양도방식’과 ‘집주인 담보대출 방식’으로 나뉘는데 이달 23일부터 6개 시중은행(우리ㆍ국민ㆍ하나ㆍ신한ㆍ농협ㆍ기업)이 내놓을 예정인 상품은 모두 ‘임차(전세)보증금 반환청구권 양도방식’이다.

▶집주인 유인책 없어= 임차보증금 반환청구권 양도방식은 세입자가 집주인으로부터 받을 전세금 반환 권리를 은행에 넘긴다는 뜻이다. 세입자는 이를 통해 은행에 돈을 빌려 전세보증금을 내고 은행은 세입자로부터 이자를 받다가 전세 계약기간이 끝나면 집주인으로부터 직접 빌려준 돈을 돌려받는다. 은행은 담보력이 높은 집주인으로부터 빌려준 돈을 돌려받을 수 있고, 세입자는 저리로 돈을 빌릴 수 있어 전세보증금 대출이 쉽게 이뤄질 것이라는 게 정부의 판단이다.

김민태 국토부 사무관은 “집주인 입장에서 전세계약이 끝나면 전세보증금을 돌려줄 대상으로 세입자 외에 은행이 추가된 것일 뿐 추가적인 위험부담이 없다”며 “집주인이 손해 볼 일이 없으므로 쉽게 동의해 줄 것”이라고 예상했다.

세입자가 이 방식으로 대출을 하려면 전세 계약을 할 때 전세금 반환 청구권을 은행에 양도한다는 ‘특약’을 작성해야 한다. 집주인이 동의하지 않으면 대출 자체가 불가능한 데 집주인에게 특별한 위험 요소가 없어 제도가 활성화될 것으로 전망하는 것이다.

임영학 우리은행 상품개발부 부장은 “목돈 안드는 전세 대출 상품 가운데 가장 현실성 있는 방안”이라고 말했다.

하지만 이 방식은 집주인의 부담이 별로 없지만 세금 혜택 등 유인책도 전혀 없는 게 문제다. 국토부는 목돈 안드는 전세 대출 상품에 소득세, 재산세, 종합부동산세 인센티브 등을 줄 계획이지만 모두 ‘집주인 담보대출’ 방식에만 적용된다.

▶어쨌든 부담 늘어 ‘활성화 의문’= 임차보증금 반환청구권 양도방식은 집주인 부담이 크진 않지만 아예 없는 것은 아니다. 집주인은 자신이 받은 전세보증금 일부가 임차인 외에 기한이 정해진 은행 대출인데 따른 심리적 부담이 클 수밖에 없다.

물론 전세계약 기간 세입자가 대출이자를 잘 갚고, 집주인은 계약 종료 후 새로운 임차인을 구해 은행과 기존 임차인에게 전세보증금을 제대로 돌려주면 아무런 문제가 생기지 않는다. 하지만 세입자가 이자를 내지 못하거나 전세계약 만료 후 집주인이 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 상황이 발생하면 문제는 복잡해 질 수 있다.

한문도 임대주택연구소장은 “상황변화에 따라 집주인은 법률적으로 임대가구보다 강력한 금융권과 연체이자, 소송 등으로 다툼을 벌여야할 수도 있다”며 “아무래도 집주인은 부담을 느낄 수밖에 없다”고 말했다.

인센티브도 없는 상황에서 집주인이 흔쾌히 임차보증금 반환청구권 양도방식 대출에 동의할 이유도 없는 셈이다. 이영진 이웰에셋 부사장은 “전세 수요가 넘치는데 굳이 은행권을 끌어들이고 싶지 않은 집주인이 많을 것”이라고 말했다.

▶집주인 담보대출 방식은 ‘현실성 결여’ 한목소리= 목돈 안드는 전세 대출이 내세우는 세금 인하 등 모든 유인책은 ‘집주인 담보대출’ 방식에만 적용되는 것이다. 이는 전세 재계약시 올릴 전세금을 집주인이 직접 자신의 집을 담보로 대출받고 세입자는 대출에 대한 이자를 납부하는 것이다.

빠르면 9월 관련 상품이 나올 전망이지만 세입자가 이자를 내지 못할 경우 집주인의 신용도에 영향을 미치는 등 집주인에 부과되는 위험 요소가 많아 비현실적인 제도라는 게 많은 전문가들의 설명이다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 “전세부족 현상은 앞으로 몇 년간 계속돼 전세를 놓는 집주인이라면 어렵지 않게 임차인을 구할 수 있을 것”이라며 “인센티브 몇백만원 받자고 자신의 신용 부담을 감수해가며 세입자에게 담보대출을 제공할 집주인이 얼마나 되겠냐”고 반문했다.

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