서울 강남·여의도 신규건물 준공 잇달아…치열한 임대경쟁 예고
빌딩 매각 수익률도 해마다 하락세…도심권·대형만 그나마 선방
오피스빌딩 시장이 경기 회복이 지연되면서 침체 늪에서 헤어나오지 못하고 있다. 게다가 신규 오피스빌딩의 잇따른 준공으로 공급과잉 여파까지 겹치면서 공실률이 지속 상승하는 추세다. 서울의 경우 오랜만에 사무직군 수가 전년 동기 대비 4.5%(과거 10년 평균 2.6%) 상승했음에도 불구하고 지난 2분기 공실률은 되레 4.9%로 증가했다. 이는 1분기보다 0.3%포인트 증가한 것으로 공실 폭이 지속 커지는 경향을 보인 것이다. 경기 회복이 지연되면서 기업들의 오피스 수요가 위축되고 있는 데다 공급과잉 여파까지 겹치고 있는 데 따른 것이다. 하반기 5%대로 치솟을 가능성마저 점쳐지고 있다. 매입 유형 역시 실수요자인 법인보다 자산용 펀드투자가 늘어나면서 2분기 중 11만1652평 거래에 1조8632억원 규모의 자금이 움직였다. 도심권(CBD지역) 및 대형 빌딩 거래가 지난해 동기 대비 13배가 늘어날 정도로 두드러진다. 가격도 3.3㎡당 2000만원 내외 수준으로 거래되고 있다. 하반기 중 미국의 양적완화 축소 및 중국 경제 침체, 이자율 상승압력 등의 영향으로 오피스 매매가격은 보합 내지는 하락할 가능성이 높은 것으로 전망된다. ▶공실 증가세 지속, 도심과 외곽 지역 편차 커=2분기 서울 전체 빌딩의 공실률(신축 포함)은 4.91%로 전 분기 대비 0.39%포인트 높아졌다. 2분기 중 서울에서 4개동 2만평 규모의 신규 공급이 이뤄져 공급 과잉을 부추기는 상황이다. 지역별로 보면 4대문안 도심권은 임차수요 증가로 4.65%의 공실률을 기록, 소폭 둔화된 반면 강남권은 대형 임차인의 이탈 증가로 5.12%로 크게 상승하는 추세다. 여의도권 역시 상승폭이 크지만 여전히 서울권에서 가장 낮은 4.29%를 보이고 있다. 신규 공실에 대한 부담이 가중되고 임차인 유치를 위한 렌트 프리가 확산되는 양상이다.
월 임대료 동향을 보면 전년 동기 대비 1.11%가 오른 3.3㎡당 6만9981원으로 소폭 상승하는 추세이나 임차인 유지 및 유치를 위한 공격적인 임대 마케팅이 이뤄지고 있다. 따라서 실질 임대료는 9~15% 정도 낮은 상황이다. 그만큼 임차수요 잡기가 어려워지고 있다는 얘기다. 보증금 및 월임대료, 관리비 역시 약상승 추세다. 임차수요 감소와 매수세 위축에 따른 영향이 강하게 나타나면서 전반적으로 매물 거래가 줄어들고 있다. 지난해 3분기 이후 펀드를 통한 매입이 크게 늘어나고 있는 점도 특이할 만하다. 강남, 서초 오피스 거래가 줄고 종로, 중구 등 도심권 거래가 급격히 늘어나는 추세다. 시장침체 속에서도 도심권은 안정적 임대시장을 형성하고 있기 때문이다.
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| 경기침체로 인해 오피스빌딩 시장이 고전을 면치 못하는 가운데 신규 물량의 공급과잉까지 겹치며 공실률 상승이 지속되고 있다. 사진은 테헤란로 일대의 오피스빌딩. [헤럴드경제DB] |
▶서울 신규 준공 잇달아, 임대경쟁 치열 예고=3분기 중 서울권 신규 오피스 공급 규모는 2분기보다 4.5배가 늘어난 6개동 9만평 규모에 달할 것으로 조사됐다. 경기 부진과 기업투자 둔화 등이 겹치면서 하반기에 공급과잉 여파가 두드러질 전망이다. 비교적 임차수요가 풍부한 서울 도심권은 2013년 들어 공실률이 소폭 감소하는 경향이나 공실의 대부분이 장기화 양상을 보이고 있으며 신축 대형 오피스 공급이 지속돼 약세에 머물 공산이 크다. 도심권은 3분기 중 1개동 1만2000평 규모가 공급돼 공실 부담이 그만큼 커진다. 3000~1만평 규모의 빌딩에서 임대료 및 보증부월세, 관리비 오름세가 커 중형빌딩 임차경쟁이 치열할 전망이다. 을지로와 청계천 인근 지역의 임대료 상승률이 상대적으로 높은 편이다.
강남권은 판교와 잠실권으로 사무실 이전기업이 늘어나면서 대형 추가 공실이 발생하는 상황이다. 지난해 준공된 오피스의 공실률이 무려 5.6%에 달하면서 임대 부진이 장기화되고 있다. 3분기 중 3개동 8000평 정도가 신규 공급될 예정이어서 강남대로 공실률이 높아지고 3000평 미만, 1만평 이상의 빌딩이 공실 상승을 주도할 것으로 예상된다.
여의도 역시 5만1000평 규모의 전경련회관 등 추가 공급이 이어지면서 신규 공실에 대한 부담이 가중될 전망이다. 특히 동여의도의 대형 오피스 공실 증가로 전체 공실률이 높아질 것으로 예상된다.
▶오피스 매각 수익률 지속 하락, 대형일수록 유리=지난 99~2009년에 취득해 2012년 매각한 오피스 투자사례 100건을 분석한 결과, 평균 투자수익률은 18.1%로 나타났다. 하지만 평균투자수익률은 2000~2002년 20%, 2004~2007년 15%, 2008~2009년 5~10%까지 하락하는 추세이다. 지난 1997년 외환위기 이후 급격한 자산가격 상승세가 2008년 글로벌 금융위기 이후 정체되면서 매각차익이 하락하고 있기 때문으로 풀이된다. 매각 차익을 제외한 수익률 역시 꾸준한 하락세다. 분석기간에 취득 오피스 거래의 투자수익률 중 매각차익으로 인한 부분은 10%, 그 외에 임대수익률은 8% 정도로 모두 낮아지는 양상이다. 저성장 등으로 과거와 같은 두 자릿수 투자수익률은 기대하기 어렵다는 증거다. 권역별 투자수익률을 비교해 보면 투자기간을 고려치 않을 경우 도심권 18.5%, 여의도 18.4%, 강남 17.4% 등으로 나타나 도심권이 유리한 것으로 드러났다. 규모별 평균 투자수익률을 보면 대형 18.4%, 중형 18.2%로 비슷한 반면 소형은 15%로 낮다. 최근 5년간 평균 수익률 분석에서는 중형 오피스의 하락폭이 적어 유리했다. 이는 2007~2012년 대형 오피스의 높은 공급증가율로 공실 상승에 따른 것으로 분석된다. 또 소형 오피스의 평균 수익률이 낮은 것은 중대형이 높은 공실률에도 임대수입이 상대적으로 높기 때문이다. 중형은 대형 오피스에 비해 투자수익률에 큰 차이가 없다는 점도 투자 시 고려해봄 직하다.
ch100@heraldcorp.com
