절반이 은행LTV한도 60% 초과
주택시장 장기침체 부실화 우려

작년10월 주택평균 경락률 76.4%
저성장·저금리 고착땐 악화 예고
하우스푸어 양산 우려…조정 시급


지난해 취급된 ‘보금자리론’의 절반 이상이 은행권의 주택담보인정비율(LTV) 최고치인 60%를 초과한 것으로 조사됐다. 특히 이중 90%는 부실 우려가 높은 ‘LTV 65%’를 초과해 대출했다.

정부가 ‘무주택 서민의 내 집 마련’이란 특수성을 감안해 보금자리론의 LTV만 9년째 70%까지 인정하고 있지만, 장기 침체된 주택시장을 반영하면 조정이 필요하다는 지적이다.

5일 주택금융공사에 따르면 지난해 1~11월 취급된 보금자리론은 6조9822억원으로, 3조9796억원(56.9%)이 LTV 60%를 초과했다. 이중 3조5785억원(89.9%)은 LTV가 65%를 훌쩍 넘는다.

문제는 ‘LTV 60% 이상’에 적용된 대출의 쏠림 현상이다. 금융당국이 은행권의 주택담보대출 부실을 막기 위해 LTV를 서울ㆍ수도권은 50%, 지방은 60%로 규제한 점을 감안하면 보금자리론이 대거 부실화될 수 있다는 우려가 나온다.

실제로 지난해 10월 기준 주택의 평균 경락률이 76.4%에 불과하다. 1억원짜리 주택이 경매에서 7640만원에 낙찰된다는 뜻이다. ‘저성장ㆍ저금리’ 구조가 고착화될 경우 경락률은 더 떨어질 것으로 예상된다.

때문에 보금자리론의 LTV를 현실에 맞게 조정해야 한다는 주장이 제기된다. 보금자리론의 LTV는 지난 2004년 출시 후 줄곧 70%를 유지하고 있다. 일종의 서민금융지원제도로 활용되기 때문이다. 반면 은행권의 주택담보대출 LTV은 부동산 가격 거품이 꺼지면서 계속 낮아졌다.

주택금융공사 관계자는 “은행권이 LTV에 큰 비중을 두고 주택담보대출 취급하는 반면 보금자리론은 소득대비 부채상환비율(DTI)까지 고려하고 있다”고 말했다.

주택금융공사는 보금자리론 취급시 DTI가 40% 이하일 경우 LTV를 70%까지 적용하고, DTI가 40~100%일 때는 LTV 60%까지 대출해주고 있다. 빚 갚은 능력을 고려해 대출하기 때문에 보금자리론의 1인당 평균 대출액은 약 1억원 정도로 많지 않다는 게 주택금융공사의 설명이다.

그러나 경기침체기에는 서민층의 자산 안정성이 상대적으로 떨어진다는 점에서 보금자리론의 부실 가능성은 여전하다.

자칫 보금자리론을 이용한 서민들이 하우스푸어(내 집 빈곤층)로 전락할 수 있다는 우려도 나온다.

보금자리론이 부실화되면 결국 국민 세금으로 부실을 메워야 한다.

주택금융공사 관계자는 “주택 경락률이 떨어지고 부동산 시장도 안 좋아지고 있어 매월 LTV를 모니터링하고 있다”면서 “시장 상황에 따라 LTV 축소 여부를 검토할 것”이라고 말했다.

최진성 기자/ipen@heraldcorp.com