［헤럴드경제=양춘병ㆍ정순식 기자］총부채상환비율(DTI) 완화 혜택을 받게 될 주택 40%가 ‘강남 3구(강남·서초·송파)’에 집중된 것으로 나타났다. 대출 한도를 늘릴 수 있는 20~30대 무주택 정규직은 100명 중 4명에 불과한 것으로 추정되는 등 DTI 완화가 실효는 적고 위화감만 키운다는 논란을 낳고 있다.

19일 금융당국과 부동산업계 등에 따르면 DTI 우대비율 혜택이 확대 적용되는 6억원 이상 아파트는 서울과 수도권에 48만가구가 있다. DTI가 50%에서 65%로 높아질 수 있는 서울이 36만1000가구, 60%에서 75%로 높아질 수 있는 경기와 인천이 각각 11만1000가구, 8000가구다.

서울에선 강남구가 8만2천가구로 가장 많고 송파구와 서초구가 6만3000가구, 6만2000가구다. 이들 강남 3구에 있는 6억원 이상 아파트는 모두 20만7000가구다. 수도권 전체의 43.1%를 차지한다. 경기 지역에선 성남(4만6000가구), 용인(1만6000가구), 고양(1만2000가구), 과천(9000가구) 등이 우대 혜택을 많이 받는다.

DTI 우대비율 혜택은 정부가 권장하는 고정금리, 비거치식, 분할상환 대출을 받으면 DTI 한도를 5%포인트씩 최고 15%포인트 높여주는 것이다. 금융당국 관계자는 “아무래도 고가 주택이 많은 곳이 혜택을 보게 됐다”며 “이들 지역에서 부동산이 거래되도록 심리적 유인책을 만드는 취지에서 DTI를 완화했다”고 설명했다.

그러나 지나친 레버리지(차입)를 일으킨 투기를 막고자 도입한 게 DTI인데 규제의 예외가 결과적으로 ‘부촌(富村)’에 집중된 건 온당치 못하다는 지적이 있다.

강남 3구를 투기지역에서 풀어 DTI가 40%에서 50%로 높아졌음에도 거래가 활성화하지 못한 마당에 이를 더 높여도 효과는 제한적이라는 회의론마저 나온다.

한 시중은행 관계자는 “정책의 실효는 얻지 못하고 자칫 지역간 위화감만 조장한다는 비판을 받을 수 있다”고 우려했다.

이번 완화 정책의 가장 큰 수혜자로 꼽히는 20~30대 무주택 직장인도 정부의 기대만큼 많지는 않을 것으로 보인다.

은행권의 20~30대 가계대출 잔액은 123조원, 대출자는 370만명이다. 전체 가계대출은 1천37만명에게 576조원이 나갔다. 20~30대가 이미 가계대출에서 잔액 기준으로는 21.4%, 대출자 기준으로는 35.7%를 차지해 대출을 더 늘릴 만한 사람이 얼마나 될지 미지수다.

‘2011년도 가계금융조사’를 보면 40세 미만 가구주는 전체의 23.9%다. 무주택자는 조사 대상의 42.4%다. 이 가운데 적어도 10년 이상 일정한 소득이 보장되는 정규직에 대출한도 확대가적용될 수 있다. 상용직 가구주는 전체의 38.0%다.

이들 3가지 조건을 모두 만족해 대출한도를 늘릴 수 있는 잠재적 대출 수요자는3.9%에 불과할 것으로 추산된다. 자산가의 순자산(자산-부채)을 소득으로 환산하는 것 역시 큰 효과를 거두기 어렵다는 견해가 적지 않다.

60세 이상 가구주의 순자산은 평균 2억7000만원이다. 이 가운데 자산소득으로 인정받을 수 있는 부동산과 임차보증금은 2억3000만원(84.9%)이다. 정부는 2억3000만원에 은행권 평균 예금금리를 곱해 소득으로 인정한다. 지난해 예금금리 3.69%를 적용하면 자산소득으로 인정받는 금액은 850만원이다.

김규정 부동산114 본부장은 “자산가들은 주택에서 수익상품으로 갈아타는 추세여서 소득을 조금 더 인정받는다고 주택 거래에 나설 가능성은 작다”고 전망했다. 은행의 역모기지 대출(주택담보대출로 노후자금을 받는 연금상품)에 DTI 적용을면제하는 것도 실제 혜택은 거의 없다.

국민·우리·신한·하나 등 대형은행 가운데 자체 역모기지 상품은 국민과 신한에만 있다. 두 은행이 판매한 역모기지는 351계좌, 275억원에 불과하다. 1만계좌 넘게 팔린 주택금융공사 보증 주택연금은 애초 DTI 적용 대상이 아니다.

게다가 은행 자체 역모기지는 주택연금과 달리 연금을 받는 기한이 정해져 있어담보가치(집값)가 하락하면 오히려 도중에 상환 부담을 져야 할 수 있다. 정영식 삼성경제연구소 수석연구원은 “DTI 완화는 현재의 가계부채 문제를 뒤로미루는 셈이다”고 지적했다. 대출을 일으켜 집값을 떠받치는 임시방편이라는 비판이다.

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