[헤럴드경제=박일한 기자] 더불어민주당 이재명 대선 후보가 13일 ‘재개발·재건축 활성화 정책’으로 제시한 ‘4종 주거지역 신설’에 대해 관심이 높다. 기존 주거지역에 허용된 최고 용적률(300%)보다 주택을 더 많이 지을 수 있는 지역을 새로 지정해 용적률을 500%까지 허용하고 층수제한도 대폭 풀어 고밀 개발이 가능하도록 하겠다는 계획이다.

더불어민주당 이재명 대선후보가 13일 오전 서울 노원구 더숲에서 열린 타운홀 미팅 정책간담회에서 발언하고 있다. [연합]

시장 전문가들은 일단 긍정적으로 평가한다. 시행된다면 문재인 정부에서 철저히 막았던 재개발·재건축 사업이 숨통을 틔울 계기가 될 것으로 평가하는 사람이 많다. 4종 주거지역으로 지정되면 용적률이 높아져 사업성이 좋아지기 때문이다. 이 후보는 ‘안전진단 기준 하향’, ‘재개발 재건축 신속 협의제 도입’ 등도 함께 추진할 계획이어서 인허가 등 사업 진행 속도로 빨라질 것으로 기대된다.

다만 실제 추진될 경우 실효성에 대해서는 반신반의하는 목소리가 많다. 어느 지역에 얼마나 큰 규모로 4종 주거지를 지정하느냐에 따라 효과는 크게 갈릴 것으로 보인다.

우리나라는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 전국의 국토를 입지 등을 고려해 용도별로 밀도, 높이, 형태 등 토지이용에 대한 일정한 규칙을 정해 놓고 관리하고 있다. 주거지역(1종, 2종, 3종, 준주거), 상업지역(중심, 일반, 근린, 유동), 공업지역(준공업), 녹지지역(자연, 생산, 보전) 등으로 분류해 각각 지을 수 있는 주택, 시설 등을 규정해 놓은 ‘용도지역제’다.

서울의 경우 전체면적(605.96㎢) 중 주거지역이 절반이상(51.6%)인 312.66㎢다. 그 뒤를 녹지지역(239.1㎢), 공업지역(27.52㎢), 상업지역(25.95㎢) 등이 차지한다.

이 후보가 이번에 도입을 하겠다고 하는 4종 주거지역은 주거지역 중에 ‘3종 주거지역’ 보단 용적률이 더 높고, ‘준주거지역’에 비해선 상업시설, 업무시설 등 지을 수 있는 시설이 제한되는 형태다. 3종 주거시설은 현행 일반주거시설 중 가장 높은 300% 용적률까지 적용할 수 있다. 준주거지역은 용적률 500%에 상업시설, 업무시설 등이 들어간다.

이재국 금융연수원 겸임교수는 “4종 주거지를 신설한다는 건 기존 용도지역을 변경하기 위해 관련법도 바꾸고 ‘지구단위계획’ 수립도 다시 해야 한다는 의미”라면서 “이미 여러 지역에서 1종은 2종으로, 2종은 3종으로 ‘종 상향’을 요구하고 있는데, 4종 지정에 대한 원칙과 기준을 어떻게 세우느냐에 따라 지자체별 반발이 커질 수 있다”고 말했다.

그러니 차라리 현행 제도를 유지하면서 종상향을 적극적으로 추진해주는 방법을 고려하는 게 현실적이라는 주장도 나온다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “용적률 상향을 위해서라면 4종 주거지역 신설보다 준주거지역으로의 상향을 검토하는 것이 오히려 현실적인 얘기”라고 했다.

4종 주거지를 신설해도 실제 계획대로 시행될지 여부도 미지수다. 현행 법체계에선 지구단위계획 수립을 담당하는 지자체에서 조례를 통해 얼마든지 막을 수 있기 때문이다. 현재 서울시는 조례를 통해 3종 주거지의 법적 용적률 허용치(300%)를 250%로 제한하고 있다.

이명수 리얼앤택스 대표는 “차라리 현행 용도지역제에서 지자체가 제한하고 있는 부분을 풀어서 다 찾아먹게 해주는 게 혼란도 적고 공급효과도 있을 것”이라고 주장했다.

무엇보다 개발이익을 얼마나 환수하느냐에 따라 시장효과는 달라질 것이란 관측이 많다.

이 후보는 4종 주거지 신설 계획을 발표하면서 “과도한 개발이익이 발생하는 사업계획은 적절히 공공에 환수해 지역사회에 환원 하겠다”면서 환원 방법으로 “청년주택 같은 공공주택을 공급하겠다”고 했다.

그런데 강남 등 인기지역 재건축 조합원들은 상당수 층수가 높아지면서 지분율(해당 지역 부동산에서 자신의 몫이 자치하는 비율)이 떨어지는데, 개발이익을 반납해야 하는 데 반감이 크다.

한 대형 건설사 주택담당 임원은 “공급이 늘고 과밀 개발되면 중장기적으로 집값엔 나쁜 영향을 미치는데, 개발이익을 공공이 가져가면 차리라 개발을 안하는 게 낫다고 생각하는 조합원이 많다”며 “이미 재건축초과이익환수제가 적용되는 상황에서 조합원도 납득할 수 있는 수준의 개발이익 환수가 아니라면 4종 주거지 신설도 큰 효과를 내긴 어려울 것”이라고 예상했다.