최근 전세시장에서 실거래 가격이 이전 거래에 비해 하락한 단지들이 늘어나는 등 시장이 하향 안정화되는 분위기지만 세입자들의 부담은 오히려 크게 늘고 있는 것으로 나타났다. 전세의 월세화 현상이 심화되면서 늘어난 월세만큼 세입자의 주거비 부담이 크게 늘어나고 있기 때문이다. 이는 전셋값 상승과 대출 규제 강화로 반전세(보증부월세)나 월세를 선택할 수밖에 없는 이들이 늘어나는 추세 속에서 벌어지는 현상이다. 특히 2020년 개정 임대차보호법 시행과 부동산 보유세 강화 여파로 집주인이 세입자에게 조세 부담을 전가하는 사례가 속출하면서 세입자 부담은 향후에도 지속적으로 늘어날 수 있다는 우려가 커지고 있다.

11일 국토교통부 실거래가공개시스템 자료를 바탕으로 지난해 11월 서울의 아파트 임대차 갱신계약 3327건 중 종전 계약이 전세인 거래 2663건을 분석한 결과, 평균 임대료 상승률은 11.9%로 파악됐다. 계약갱신청구권을 사용한 계약의 비율이 65.5%로 높아 오름폭이 제한된 것으로 보인다.

그러나 전세에서 월세로 전환된 갱신계약만 보면 임대료 상승률은 45.9%로, 4배가량 뛴다. 임대차 유형을 전세로 유지했을 때보다 임대료 부담이 훨씬 늘어난 셈이다. 갱신권을 사용한 계약 자체가 29.7%로 상대적으로 적은 데다 갱신권을 사용하지 않은 계약건에 대해 집주인이 임대료를 평균 63.3% 수준으로 대폭 올린 영향으로 풀이된다.

임대료 상승률은 법정 전월세전환율 3.0%를 적용해 계산했다. 이는 세입자가 전세 대신 월세를 택할 때 임대료를 얼마나 더 부담해야 하는지 짐작할 수 있는 대목이다. 특히 통상 갱신계약의 경우 신규 계약 시세보다 임대료를 낮게 책정한다는 점을 고려할 때 신규로 월세계약을 맺는 세입자가 짊어져야 할 임대료 부담은 이보다도 더 클 것으로 예상된다.

정부는 전월세전환율의 상한을 3.0%로 제한하고 있지만 전국의 주택 전월세전환율은 지난해 10월 기준 5.6%로, 두 배에 달한다. 강제 규정이 없어 집주인이 임의대로 높여 임대료를 정하고 있다는 얘기다.

상황이 이렇다 보니 월세 가격이 상승하는 것은 물론 월세 전환속도도 빨라지고 있다. 임대인의 월세 선호가 높아질 수밖에 없는 저성장·저금리 시대에 임대차법 시행과 보유세 강화가 기폭제가 됐다고 업계는 보고 있다. 금융 당국의 가계대출 규제로 전세자금 조달이 막힌 영향도 있다.

실제 국토교통부에 따르면 지난해 전국의 주택 전월세 거래량은 11월 누적 213만6182건으로, 이 가운데 43.4%가 월세 낀 거래로 파악됐다. 이는 2020년 같은 기간보다 2.8%포인트 높은 수치로 최근 5년 새 가장 높았다. 서울의 경우 월세거래 비중이 45.3%로, 2020년 같은 기간 대비 4.3%포인트 증가했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “임대차법 시행과 종합부동산세 부담 확대, 대출 규제 강화 등이 월세거래량 폭증과 가격상승의 원인”이라며 “올 하반기 임대차법 시행 2년을 맞아 계약갱신청구권을 사용했던 물건이 시장에 한꺼번에 나올 경우 월세시장 불안이 가중될 수 있다”고 했다.

김은희 기자