서울 강동구 둔촌주공재개발 단지. 임세준 기자

[헤럴드경제=서영상 기자] “신혼 특공(특별공급)으로 노리는데 기대되네요.”, “청약점수 52점인데 가능할까요?”(A 부동산 커뮤니티 둔촌주공 페이지 댓글)

단군 이래 최대 재건축 사업인 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온)가 분양가를 책정하고 본격적인 일반 분양에 돌입하자 그간 기다려왔던 예비청약자들이 큰 관심을 나타내고 있다. 최근 이어지는 금리 인상에 경기침체 우려로 전국적으로 미분양 우려가 커지고 있지만 입지와 초대형 단지의매력탓에 전문가들은 무난한 완판을 예측한다.

▶분양가 확정한 둔촌주공 입주까지 2년…평균보다 1년 짧아=17일 정비업계에 따르면 강동구청은 분양가심의위원회를 거쳐 둔촌주공 일반분양가를 3829만원으로 확정해 조합에 통보했다. 조합은 오는 25일 입주자 모집공고를 내고, 다음 달 5일 특별공급, 6일 1순위 등 일반분양을 시작할 예정이다. 책정된 분양가를 바탕으로 HUG에 분양보증을 받고 구청에서 입주자 모집공고 승인 후에 모집공고를 해야 하는 만큼 일정은 다소 달라질 수 있다는 게 조합의 설명이다. 재건축 사업인 탓에 1순위 일반분양에서 미달이 나지 않는 이상 서울 외 타지역 주민들은 청약 자격이 주어지지 않는다.

일반적인 선분양 아파트들의 경우 분양일정에 돌입한 후 3년가량 뒤 입주를 하는 게 통상적이지만 둔촌주공은 절반가량 지어진 상태에서 분양에 나서는 만큼 입주(2025년 1월)까지는 2년여의 일정이 남았다. 따라서 내년 1월 총금액의 20%에 해당하는 계약금을 시작으로 6월부터 중도금을 6차례에 걸쳐 10%씩 나눠내기로 한 상태다. 2023년 6·9·12월, 2024년 3·6·9월 중도금을 내고, 입주와 동시에 남은 20%의 잔금을 내야 한다.

▶주방뷰 전용 84㎡ 대신 중소형 평형 인기 많을 듯=둔촌주공 일반 분양평형은 전용면적 84㎡ 등 5개 타입이다. 평균 분양가를 적용하면 ▷전용 84㎡(일반분양 1237가구) 13억원대 초반 ▷전용 59㎡(1488가구) 9억원대 후반 ▷전용 49㎡(901가구) 8억원대 후반 ▷전용 39㎡(1150가구) 7억원대 초반 ▷전용 29㎡(10가구) 5억원대 중반으로 추정된다. 발코니 확장 비용은 별도다. 조합은 층별과 방향 등을 감안해 정확한 분양가를 내며 계약금, 중도금, 잔금 일정 등도 조만간 확정할 방침이다.

우선 국민평형으로 불리는 전용 84㎡ 분양가는 12억원을 넘기면서 대출없이 분양을 받아야 한다는 점이 큰 단점으로 꼽힌다. 정부는 지난달 중도금 대출 한도를 분양가 ‘9억원 이하’에서 내년 ‘12억원 이하’로 상향 조정했다. 이 때문에 전용 59㎡ 이하 4가지 평형은 모두 중도금 대출이 가능하다. 집단대출이 없으면 전체 분양대금의 약 50~60%에 달하는 중도금을 분양당첨자가 자체적으로 마련해야 한다.

전체 일반분양 물량 중 전용 84㎡는 두 번째로 많다. 일반분양 총 4786가구 중 전용 84㎡는 26%를 차지한다. 나머지 74%(3549가구)가 전용 59㎡ 이하다. 특히 558가구로 일반분양 중 가장 많은 84㎡E의 선호도는 낮은 편이다. 주방 창문을 통해 옆집 내부가 보일 정도로 동 간 간격이 좁다는 지적이 나왔다. 중도금 대출이 수월하고, 84㎡에 비선호 주택형이 있다는 점에서 이번 청약에서는 중소형 아파트의 인기가 두드러질 것이라는 전망이 많다.

▶모집공고 일정에 따라 청약점수 달라져=당첨자들의 청약 가능점수는 입주자 모집공고 일정에 따라 달라질 확률이 높아 보인다. 정부가 12월 중 청약제도를 개편하기로 했는데, 기존 가점제 방식에서 추첨제 비중을 키우는 경우 점수가 낮은 때에도 당첨 기회가 늘어나기 때문이다.

즉 입주자 모집공고가 청약제도 개편 전에 이뤄지면 무주택 기간이 길고 부양가족이 많은 고가점자가 유리하고, 청약제도 개편 후에 모집공고가 나면 20~30대 중심의 상대적 저가점자도 당첨 가능권에 들어설 수 있다.

현행 청약제도에 따르면 전용면적 85㎡ 이하는 100% 가점제로 당첨자를 가려낸다. 둔촌주공 아파트 일반분양 당첨자 대부분이 무주택 기간이 길고 부양가족 수가 많은 세대로 구성되는 셈이다.

하지만 정부가 지난 10월 26일 민간분양 청약 제도 변경을 예고한 데 따라 상황은 달라질 수 있다. 개편안에 따라 청약제도가 바뀌면 전용면적 60㎡ 이하는 가점 40%, 추첨 60%로 당첨자를 가려낸다. 전용면적 60~84㎡는 가점 70%, 추첨 30%를 적용한다. 만약 이렇게 되면 상대적 저가점자에게도 기회는 열린다.

▶대단지·입지 측면서 완판 예상=전문가들은 무난한 완판을 예상했다. 최근 분양시장이 좋지 못하지만 오랜기간 분양을 기다려온 많은 예비청약자가 준강남권에 속하는 입지와 단지 규모를 높게 본다는 것이다. 또 인근 다른 단지들과 비교했을 때 분양가가 여전히 상대적으로 저렴하다는 장점도 있다.

둔촌주공재건축은 강동구에 있으나 송파구 인접 생활권이다. 서울지하철 2개 노선(5·9호선)을 이용할 수 있어 강남, 여의도권까지 접근성이 높다. 1만2000가구 대단지 생활권이라는 점도 장점으로 꼽힌다.

둔촌주공과 인접한 둔촌신성미소지움 전용 59㎡는 지난 5월 9억6000만원, 전용 84㎡은 12억2000만원에 각각 거래됐다. 강동대로 건너편인 올림픽선수기자촌아파트는 전용 84㎡ 경우 지난달 8일 18억7000만원에 거래됐다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “둔촌주공 인근 올림픽선수기자촌 아파트까지 추후 재건축이 되는 경우 2만여가구의 미니 신도시급 규모가 될 것으로 보인다”며 “교통, 입지 등의 측면에서 둔촌주공의 미래가치는 높아 보인다”고 했다.