서울 재건축시장이 2개월 연속 내리면서 매매가격이 작년 12월 수준으로 하락했다. 서울 재건축아파트는 지난 4월말 기준 매매가격이 3.3㎡당 3191만원 선이다. 대표 재건축 아파트가 밀집된 강남4구도 3.3㎡당 3390만원으로 저가 매물이 한창 소진되기 시작한 12월경 시세수준으로 가격이 떨어졌다.

3월 강남권 용적률 상향과 개포지구단위계획재정비안 통과 등의 호재로 저가 매물이 일부 거래됐지만 부동산경기침체, DTI대출규제 부활, 금리인상 등의 불안 요인이 여전해 4월 재건축시장은 추격 매수 없이 매수 관망세가 짙어지면서 3월에 이어 하락이 계속됐다.

부동산114(www.r114.co.kr)에 따르면 4월 한달 간 재건축시장은 ▷서울 -0.34%를 기록하며 두 달 연속 하락세를 나타냈다. ▷수도권은 -0.14%를 기록하며 3월보다 하락폭이 커졌다. 강남권 재건축은 물론 비강남권 재건축도 매수세 실종으로 가격 하락을 피하지 못했다. 이러한 분위기 속에 4월에는 일반아파트 시장도 하락세로 반전되면서 재건축시장 분위기가 더욱 움츠러들고 있다.

거래활성화를 위한 3ㆍ22대책에 이어 공급활성화를 위한 5ㆍ1대책도 발표됐지만 시장에는 이미 매수세가 끊겨 대책의 효과를 기대하기에는 무리가 있다. 그 동안 출시된 매물도 소화가 되지 않은데다 두 번의 대책 발표 후 매수문의보다는 매도시기나 가격을 저울질 하는 “매도문의”가 더 많기 때문이다.

4월 서울 재건축시장은 강남4구 재건축아파트가 3월보다 하락폭은 둔화됐지만 작년 12월 수준으로 매매가격이 하락했다. 특히 사업 진척에도 불구하고 강동구의 하락폭이 컸다. 또한 강남권 외에 비강남권은 3월보다 0.28%p 떨어져 -0.39%의 변동률을 기록했다. 서울 구별로는 ▷송파(-0.95%) ▷강동(-0.63%) ▷강남(-0.39%) 등 대부분의 지역에서 가격하락을 면치 못했다. 서초(0.12%)는 유일하게 올랐다.

송파구는 가락시영의 가격 하락이 컸다. 가락시영의 종상향 추진이 지난 4월 중순 서울시로부터 재검토 통보를 받아 종상향 추진이 장기화될 조짐이다. 이에 따라 매도·매수자들이 술렁이며 실망매물이 나오고 있지만 매수가 거의 없어 5월에도 가격하락세가 예상된다.

강동구는 둔촌주공, 고덕주공, 삼익그린1ㆍ2차, 고덕시영 등 대부분의 재건축 단지의 가격이 약세를 보였다. 고덕시영은 4월 초 사업시행인가를 받았지만 향후 사업진행 방식에 대한 예측이 엇갈리며 가격이 하향 조정됐다. 둔촌주공과 고덕주공은 작년 연말 사업진척이 되고 연초 반짝 오른 이후 현재까지 매수세 실종으로 가격이 약세를 보이고 있다.

강남구는 개포지구 주공1,2단지 가격이 하락했다. 3월 중순 지구단위계획 변경 안 심의 통과 이후 저가 매물 거래가 있었으나 매도 호가 상승으로 매수자들이 관망세로 돌아섰다. 매도자들은 추가 가격 하락을 우려하면서 시세보다 낮은 매물을 내놓았지만 매수문의가 끊겨 매물이 적체된 상황이다. 인근 재건축 단지 은마도 매수 움직임이 없었다.

서초구는 신반포(한신1차)가 용적률 상향 호재로 지난달에 이어 일부 투자자들의 거래로 상승했다. 하지만 4월말 들어 강남권 재건축시장 위축으로 추격 매수가 따르지 않아 전체 거래량은 많지 않다.

성북은 안암동3가 대광아파트가 매수세가 없고 매물이 쌓이면서 가격이 4월 1000만원가량 떨어졌다. 금천 시흥동 남서울럭키아파트도 매수세가 형성되지 않으면서 거래가 부진해 56㎡가 4월 750만원 가량 하락했다.

이어 수도권 재건축시장 4월 한달 간 ▷-0.14%의 매매변동률을 기록하며 3개월 연속 내림세를 나타냈다. 지역별로는 ▷성남(-0.58%) ▷남양주(-0.49%) ▷과천(-0.13%) 순으로 하락했다.

성남시 신흥주공의 가격하락이 눈에 띈다. 올해 초 저가 매물이 소진된 후 버텼던 집주인들이 가격을 하향 조정하여 물건을 내놓기 시작했다. 대출이자 부담 등으로 매물이 속속 출시되고는 있으나 최근 거래가 힘들어지면서 가격하락이 쉽게 멈추지 못할 것으로 예상된다. 면적 별로 500만원~1000만원까지 내렸다.

부동산 대책이 두 번 연속 발표됐지만 강남권 재건축시장을 위한 직접적인 대책이 아닌 만큼 시장에 미치는 영향은 미비할 것으로 예상된다. 5.1대책 중 양도세 비과세 2년 거주 요건은 강남권 재건축 투자자들이 대부분 자금여력이 갖추어진 다주택자이기 때문에 실질적으로 세제 감면혜택을 누리기에는 무리가 있을 것으로 보인다. 취득세 감면혜택 통과도 재건축 투자의 향후 수익성을 담보할 수 없는 가운데 매수 의사가 낮아 시장엔 큰 매력으로 부각되지 못하고 있다.

오히려 잦은 대책 발표로 정부 대책 신뢰도가 떨어졌고, 금리인상 변수도 남아있어 매수자들의 관망세만 짙어질 것으로 보이며 수도권 재건축시장도 당분간 약보합세가 지속될 전망이다. 재건축시장의 거래 활성화를 위해서는 분양가상한제와 초과이익환수제 폐지 등 근본적인 대책이 절실히 필요하다는 지적이다.

<정순식 기자@sunheraldbiz>

sun@heraldcorp.com