서울 시내 주택가 모습. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=이민경 기자] 전세자금대출 금리가 연 5%를 앞두면서 주택 실수요자인 차주의 이자 상환 부담에 경고등이 켜졌다. 사실상 주택 임대차시장에서 전세와 월세의 경계가 희미해질 것으로 보이는 가운데 이미 진행 중인 월세화 전환이 더욱 가팔라질 전망이다.

19일 부동산업계와 금융권에 따르면 지난 17일 기준 KB국민·신한·하나·우리은행 등 4대 은행의 전세대출 금리는 3.47~4.87%로, 5%에 근접했다. 신규 취급액 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 6개월 기준이다. 한국은행은 지난 2020년 5월 기준금리를 0.50%까지 낮췄지만 지난해 8월과 11월, 올해 1월 총 세 차례 인상해 현재는 1.25%로, 코로나19 이전 수준으로 복귀했다.

이 때문에 2~3년 전 2%대 초반의 금리로 전세대출을 받았던 주택 실수요자들은 두 배로 오른 금리와 매달 상환해야 하는 이자 부담에 고충을 겪고 있다. 만약 2억원의 전세대출을 2년 전 2%의 금리로 받은 대출자는 연이자 부담이 400만원(월 33만원)에 불과했지만 5%로 금리가 인상되면 연 1000만원(월 83만원)을 내야 한다.

이에 연내 금리가 5% 이상 오를 것이라고 예상해 6개월보다 더 긴 12개월 변동금리를 택하는 사례도 목격된다. 최근 4대 은행 중 한 곳에서 전세대출로 2억6000만원을 융통한 B씨는 지난 17일 ‘최종 금리 3.97%’를 통보받았다. 그는 “6개월 변동 시에는 3.91%였는데 금리가 더 오를 수 있어 12개월 변동으로 택했다”며 “월이자가 거의 90만원에 육박하는데, 사실상 전세가 아니라 월세라고 봐도 되겠다”고 말했다.

금리가 급등하자 오피스텔시장에서는 사실상 전·월세 차이가 완전히 사라졌다. 서울 강서구 마곡나루역 인근의 한 오피스텔(전용22㎡)의 전세 시세는 1억8500만원인데, 월세는 보증금 1000만원·월 62만원에 형성돼 있다. 만약 1억8500만원에서 80%(1억4800만원)를 전세대출받았다고 할 때, 이율 5%가 되면 월이자 부담이 61.6만원이 된다. 계약 유형만 다를 뿐 실제 차주가 매달 지출하는 현금 규모는 동일하다.

상황이 이렇자 전세보다 월세 매물이 훨씬 빨리 소진되는 흐름도 감지된다. 업계에선 정부가 예고한 분할 상환에 대한 시장의 공포심이 반영된 결과로 해석하기도 한다. 실제로 올해부터 정부는 전세대출 분할 상환을 유도하고자 우수 금융사에는 정책모기지 배정 등 인센티브를 주기로 했다.

마곡동의 한 공인중개사는 “월세 매물은 내놓는 대로 연락이 와서 집을 보고 계약을 하는데, 전세 매물은 두 달 전에 올려놓은 매물이 아직도 안 나갔다”면서 “올해부터 전세보증금을 대출받으면 원금까지 나눠갚게 하겠다는 소식에 세입자들이 겁을 먹은 것 같다”고 말했다.

그는 그러면서 “빌라나 오피스텔 전세를 얻으면 월세보다 훨씬 적은 부담으로 거주할 수 있는 메리트가 있어 사회초년생들이 선호했었는데 앞으로는 그럴 수 없게 됐다”며 “전세 살면서 돈 모아 넓혀가는 것은 이제 불가능해졌다”고 덧붙였다.

한편 전세 메리트가 사라지면 주택 갭투자자들도 사라지며 궁극적으로 집값이 하락할 것이란 시각도 존재한다. 고가 전세를 떠받쳐줄 세입자가 사라지면 현금 여력 없이 갭투자에 나섰던 사람들은 보증금 반환이 힘들어질 테고, 이 중 버티지 못하는 사람들의 매물이 경매로 나올 것이란 논리다.

하지만 전문가들은 고가 전세가 들어 있는 서울 중심부 아파트는 애초부터 ‘갭투자’ 대상이 아니기에 위와 같은 사례는 제한적이라고 일축했다. 흔히 부동산업계에서 갭투자란 1억원 이하로 빌라나 외곽 소형 아파트 여러 채를 전세 끼고 사들인 다음 전반적인 가격 상승이 일어났을 때 팔아 시세차익을 보는 행태를 뜻한다.

임병철 부동산R114 수석연구위원은 “강남권 아파트에서 수억원의 갭으로 아파트를 사는 것은 실거주용 집을 미리 전세 끼고 사두는 것이지, 갭투자라고 볼 수 없다”면서 “이런 지역은 게다가 전세 수요가 꾸준히 있는 곳이라 가격이 일부 조정받을 수는 있어도 세입자를 못 구할 일 또한 없으므로 무리한 연결”이라고 설명했다.