부동산빅데이터회사인 ‘아실’에 따르면 22일 기준, 한 달 전과 비교해 수도권 모든 지역에서 아파트 매물이 10% 가까이 감소했다. 경기는 7만5074건에서 6만8906건으로, 서울은 4만6759건에서 4만4802건으로, 인천은 1만4617건에서 1만3062건으로 각각 줄었다.

시장에 매물이 줄면 가격은 올라갈 수밖에 없다. 한국부동산원에 따르면 6월 둘째 주(14일 기준) 서울 아파트값은 0.12% 뛰었다. 18개월 만에 가장 높은 상승폭이다. 경기도와 인천은 그보다 더 큰 0.43%, 0.49%가 올랐다. 모두 주간 기준 2012년 조사 이래 가장 많이 상승했다.

6월 이후 집값이 더 크게 오르는 건 대부분 전문가들이 예상했다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과로 소위 말하는 ‘매물 잠김’ 현상이 심화하는데 무주택자들의 내 집 마련 욕구는 더 커지고 있어서다. ‘임대차 2법(전월세상한제·계약갱신청구권제)’ 시행과 강남권 ‘재건축 이주 수요’ 등의 효과로 전세도 물건이 부족해 급등하는 상황이다.

이런 상황을 막을 순 없었을까? 만약 정부가 다주택자들이 세금 부담 없이 언제든 집을 팔 수 있는 여건을 만들었다면 어땠을까? ‘부자감세’ 논란은 불가피했을 것이지만 규제 때문에 시중에 주택 매물이 갑자기 크게 줄어들진 않았을 것이다. 물론 그래도 집값은 올랐을 수 있다. 수요는 더 늘어나고 집주인은 어쨌든 ‘호가’를 높였을 수 있다. 실제 어떻게 됐을진 아무도 모른다.

확실한 건 문재인 정부는 역대 가장 강력한 부동산 규제책을 썼다는 사실이다. 대출이든, 세금이든 유례 없던 초강력 규제책으로 일관했다. 세금은 주택을 취득하는 단계부터 보유, 처분까지 모두 가장 높은 세율을 부과하고 있다. 대출은 다주택자가 받는 건 거의 불가능한 수준으로 막고 있다. 좀 비싼(15억원 이상) 주택을 사려면 아예 대출을 해주지 않는다.

또 하나 확실한 건 문 정부의 집값 상승폭이 역대 정권 중 가장 크다는 사실이다. 문재인 정부 4년간(2017년 5월~2021년 5월) 서울 아파트값은 87% 올라 부동산 관련데이터가 체계적으로 공개되기 시작한 2003년 이후 가장 상승폭이 컸다. 고가 주택과 저가 주택 간 양극화도 문 정부에서 가장 크게 벌어졌다. 우리나라 상위 20% 아파트값은 하위 20% 아파트값보다 8.8배 비싸다. KB국민은행이 조사를 시작한 2008년 이후 가장 큰 격차다.

결국 가장 강력한 부동산 규제책을 쓴 문재인 정부에서 집값이 가장 많이 올랐고, 양극화가 가장 심각해졌다. 규제는 집값을 잡지 못했다. ‘규제=집값 하락’ 공식은 편견이다.

반대로 시장에선 점점 더 많은 사람이 ‘규제 완화=집값 안정’ 공식을 믿는 분위기다. 이들은 규제를 완화하면 시장이 일시적으론 들썩일지 몰라도 중장기적으론 안정을 찾는다고 믿는다. 사람들은 규제 때문에 집을 팔고 사는 걸 미루거나 앞당기지 않는다. 나올 매물은 나오고, 거래될 만한 물건은 바로 거래된다. 건설사는 수요가 있는 곳에 공급을 서두른다. 소위 말하는 시장 기능이 정상적으로 작동한다. 규제를 해야만 집값이 안정된다는 믿음이 틀렸듯이, 규제를 풀면 집값이 폭등할 것이란 전망도 틀릴 수 있다. ‘규제 완화=집값 폭등’ 공식은 편견이다.