“불과 지난 3월 전세계약 때 전용 59㎡ 보증금이 5억3000만원이었는데, 6월에 5억6000만원이 되더니 이제 7억6000만원이에요. 근데 이 큰 단지에 전세매물이 하나입니다. 오를 수밖에 없죠.”(마포구 마포래미안푸르지오 단지 내 공인중개업소)

요즘 집 구하기가 이렇게 어렵다. 매물이 없다 보니 전셋값은 말 그대로 ‘부르는 게 값’이 됐다. 한 달 새 1억~2억원이 우습게 오르고 있다.

혹자는 갑자기 서울 인구가 증가한 것도 아닌데, 왜 전셋값이 오르냐고 반문한다. 그러나 현실은 전셋값 상승이 서울을 넘어 판교나 분당 등 경기권까지 확대되고 있다.

전세대란은 왜 일어났을까. 시장은 서로 맞물려 움직이기 때문이다. 주택임대차법 말고도, 전세시장에 영향을 미치는 규제는 많다.

정부는 꾸준히 실거주를 강화했다. 이에 양도소득세 감면을 받으려면 10년 보유뿐 아니라 10년 거주도 해야 하고, 내년부턴 재건축입주권을 받으려면 2년을 살아야 한다. 서울에서 3억원이 넘는 아파트를 대출을 받아 사면 6개월 내 실거주 요건도 붙였다. 재고가 있어도 ‘유통물량’이 줄 수밖에 없다.

반면 수요는 생각치 못한 곳에서 늘고 있다. 아파트값 안정을 위해 분양가를 통제했는데 ‘청약=로또’ 공식이 성립되면서 현금 여력이 있어도 전세로 시장에 머무르는 이가 많다. 여기에 최근엔 청약가점을 조금이라도 높이기 위해 입사와 동시에 부모와 세대 분리를 하는 2030세대도 더해졌다. 단순히 ‘인구’와 ‘가구 수’로 주택시장 설명이 안 되는 이유다.

부동산시장은 이미 숫자로 주택시장을 설명하려다 크게 실패한 바 있다. 노무현 정부 때다. 2002년 말 주택보급률 100% 돌파를 강조하며, 더는 시장에 양적 공급이 필요하지 않다고 했다. 그러나 20년 가까이 지난 지금도 집이 부족하다.

시장은 예측이 어렵다. 현금 10억원을 들고도 로또청약을 기다리는 전세 수요가 몇 인지, 또는 입사하자마자 부모로부터 세대 분리해 월세를 내며 청약가점을 1년이라도 빨리 쌓을 20대 청년이 얼마나 되는지 정확히 파악하기가 쉽지 않다.

당장 올해 국내 거주 외국인이 처음으로 150만명을 돌파했는데, 이들은 주택보급률 통계에 반영이 어렵다. 올 1월 1일 기준 156만9740명인 외국인 주민은 대전 인구(153만2811명)보다도 많다. 2010년 110만명 수준이었는데, 10년 만에 40만명이 늘었다.

문제는 앞으로다. 내년 입주물량은 올해보다 더 줄어든다. 서울에선 2만5120가구가 입주 예정인데, 올해(4만8719가구)의 절반 수준이다. 전셋값 상승이 일시적인 게 아니라 구조화될 수 있다는 이야기다.

얼핏 보면 전셋값을 올린 것은 값을 높이 부른 집주인으로 보인다. 하지만 더 비싸게 내놓으라고 부추긴 것은 각종 규제다. 그리고 그 비싼 값에 덜컥 계약을 하는 것이 현재 시장을 대변한다. 주택시장의 가격상승을 ‘착한 정책을 무너뜨리는 나쁜 탐욕’ 으로 봐서는 안 된다. 프레임을 씌워 얻는 것은 갈등과 분열뿐이다.