정부가 6·17 부동산 정책의 추가 대책을 예고한 가운데 서울 내 아파트 층고를 높이거나 용적률을 늘리는 도심 고밀도 개발 방식을 부동산 정책에 포함시켜야 한다는 목소리가 커지고 있다. 사진은 서울 송파구 잠실 일대 전경 [사진=박해묵 기자]

[헤럴드경제=민상식 기자] 정부가 6·17 부동산 정책의 추가 대책을 예고한 가운데 서울 내 아파트 층고를 높이거나 용적률을 늘리는 도심 고밀도 개발 방식을 부동산 정책에 포함시켜야 한다는 목소리가 커지고 있다.

주택 수요가 많아 집값이 상승하는 서울 도심은 물론 3기 신도시 등 신규 택지의 용적률을 높여 수용 인구를 대폭 늘려야 한다는 것이다.

전문가들은 우리에 앞서 집값 상승을 경험한 미국 뉴욕과 일본 도쿄 등 세계 주요 도시들은 용적률 인센티브를 제공해 도심 개발 밀도를 높이고 있어, 서울도 세계적 흐름에 맞춰 용적률 규제 완화가 필요하다고 입을 모았다.

▶수요 몰리는 서울 도심…“층고 제한 허물고 용적률 규제 완화해야”=정부의 수요 억제 정책 기조에서 수요를 누르다 보니 오히려 도심선호도는 높아지고 있어, 서울 도심 아파트 층수 규제인 ‘35층 룰’을 허물어야 한다는 주장이 나온다.

35층 룰은 일반주거지역 아파트 최고 층수를 35층으로 제한하는 제도다. 서울시는 지난 2014년 수립한 ‘2030 서울도시기본계획(서울플랜)’에서 아파트의 최고 높이를 35층으로 제한했다.

서울시가 올해 말 완료를 목표로 수립 중인 ‘2040 서울플랜’에 35층 높이 규제 완화 내용이 담길지 관심이 크다. 일각에서는 층수 규제 완화가 집값을 자극할 우려가 있어, 35층 일괄규제는 그대로 둔 채 일부 지역에 한해 예외적으로 허용하는 절충안을 제시할 가능성도 거론된다.

전문가들은 층고 제한을 완화하고 용적률을 높인 도심 재건축·재개발 활성화를 통해 서울 내 공급을 늘려야 한다는 지적한다.

서진형(경인여대 교수) 대한부동산학회장은 “정부의 부동산 수요 조절 대책 뿐만 아니라 공급 조절정책도 함께 필요하다”면서 “수요자가 몰리는 서울 도심 내 재개발·재건축을 활성화해 공급을 확대해야 한다”고 밝혔다.

정부가 지난 5월 발표된 서울 용산역 정비창 부지 내 미니 신도시급 개발 계획도 임대주택이 건립되는 등 공공성이 높은 사업인 만큼 용적률을 높여 고밀도로 개발해야 한다는 의견이 많다.

용산 기지창 개발의 경우 8000가구 분양계획을 밝혔을 뿐 전체 개발 용지 면적이나 용적률 등 구체적인 계획이 확정되지 않았다.

조주현 건국대 부동산학과 교수는 “서울은 시장의 수요·공급과 관계 없이 도시의 미적 측면을 주관적인 관점에서 보기 때문에 층수 제한, 용적률에서 지나치게 규제를 하고 있다”면서 “서울 도심에는 대규모로 개발할 땅이 없기 때문에 시장의 주택 수요에 따라 고밀도 개발이 필요하다”고 말했다.

조 교수는 “다만, 고밀도 개발의 경우 교통 등 도시 인프라가 문제가 될 수 있는데 서울 도심의 경우 철도 인프라가 충분한 상황이라 문제가 없을 것으로 보인다”고 덧붙였다.

이와함께 보완적으로 3기 신도시 등 신규택지의 인구계획을 수정해 용적률이나 주거비율을 높이는 등의 방식도 가능하다. 추가 부동산 대책으로 180~200% 수준인 3기 신도시의 주거지역 용적률을 더 올려 주택을 더 많이 짓는 방안이 거론된다.

서울 도심 내 공공 재건축 활성화 방안과 서울과 경기도 접경지역에 위치한 그린벨트 일부를 해제하는 방식도 검토되는 것으로 알려졌다.

미국 뉴욕 도심 모습 [123rf]

▶도심 개발 높이는 세계 주요 도시들…日 용적률 2000% 상향=이미 세계 주요 도시들은 파격적인 용적률 인센티브를 제공해 도심 개발 밀도를 높이고 있다. 미 현지 언론 보도 등에 따르면 뉴욕 중심부의 용적률은 1800%가 넘고 구도심 주거지도 500%를 넘는다. 뉴욕 맨해튼 철도기지에 건설 중인 허드슨 야드는 현금 기부 등을 통한 인센티브를 받아 용적률이 최대 3300%에 이른다.

니혼게이자이신문 등에 따르면 일본은 2000년대 들어 도시 재생을 위해 도쿄 도심 주요 지역의 고도 제한을 없애고 용적률을 1000%에서 2000%로 올렸다. 호주도 최근 집값이 급등하자 용적률 상향 등 통해 도심 내 공급을 늘리고 있다.

하지만 우리나라의 경우 문재인 정부 이후 공급확대보다 수요억제에 부동산 정책의 무게중심을 두면서 서울 도심 집값이 다른 세계 주요도시에 비해 크게 올랐다. 실제 문재인 정부가 들어선 2017년 이후 3년간 서울 도심 아파트 값 상승률이 미국 뉴욕 등 세계 주요 도시를 앞지른 것으로 나타났다.

글로벌 국가·도시 통계 비교 사이트 ‘넘베오’에 따르면, 이달 1일 기준, 서울 도심 아파트 값은 3.3㎡당 5만4588달러(약 6500만원)로 조사 대상 도시 457개 도심 중 3위를 기록했다. 2016년 14위, 2018년 7위, 작년 5위에서 올해 3위까지 뛰어오른 것이다. 특히 서울 도심 아파트 값은 3년 반 만에 56.6% 폭등해, 도심 아파트 값 상위 20개 도시 중 상승폭이 가장 컸다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “미국의 대도시들은 도시 중심부일수록 초고층 건물이 많이 입지한다”면서 “서울도 도심 고밀도 개발을 통해 일조·조망 측면에서 효율성을 높여야 한다”고 덧붙였다.

토지소유자와 개발회사에 과도한 이익이 돌아갈수 있다는 문제점에 대해서는 개발이익을 환원하는 장치를 활용할 수 있다. 서울시에는 용적률 상향 등 규제를 완화해주는 대가로 개발이익의 일정 부분을 돌려받는 공공기여금 제도가 있다. 실제 서울 강남구 삼성동 현대차 신사옥(GBC) 개발에 따른 공공기여금은 1조7491억원에 이른다. 박원순 서울시장은 공공기여금 사용처를 서울 전역으로 확대하는 ‘개발이익광역화’가 필요하다고 주장하기도 했다.

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