서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구의 모습. [헤럴드경제DB]

“시공사 선정 전에 반포주공 1단지 3주구 증여가 있었는데요. 세금이 정말 어마어마하더라고요. 그래도 재건축하고 나면 집값이 더 올라서 그보다도 세금이 늘어날테니 수억원씩 부담하시면서 증여하시곤 해요”

최근 삼성물산 래미안이 시공사로 선정된 반포3주구 인근 공인중개업소 관계자는 이렇게 말했다. 이 일대는 3.3㎡당 1억원에 거래 건이 화제가 된 지역답게 자산가들의 이목이 집중된 곳이기도 하다. 최근 이 지역 이슈는 시세 차익보다도 복잡해진 세금을 어떻게 줄이느냐다.

실제 반포3주구 뿐만 아니라 신반포15차 등 고가주택 정비사업이 한창인 서초구는 신종코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 주택 거래가 줄었던 지난 4월 서울시 25개 자치구 가운데 주택 거래 중 증여 비율이 29.8%로 가장 높았다. 거래 3건 중 1건이 증여였던 셈이다.

헤럴드경제는 4일 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장과 함께 재건축 시공 전 사전 증여를 통한 세제 절감이 얼마나 이뤄지는지 시뮬레이션을 해봤다. 그 결과 2주택자가 소득이 있는 성인 자녀에게 50% 지분 양도 시, 5억원대의 절세 효과를 누리는 것으로 나타났다.

▶반포 아파트 지분 절반 증여하면, 4~5억원 절세=먼저 강남 일대 정비사업 가운데 가장 고가가 예상되는 반포3주구 보유자를 대상으로 계산을 했다.

국토교통부 실거래가 공개시스템을 참고해 106㎡(이하 전용면적)을 조합설립 전인 2014년 6월 19억5000만원에 매수해 이달 34억3000만원 거래가를 기준으로 가족에게 50% 지분 증여시 부과될 수 있는 세금을 계산했다.

증여세 절감 효과는 배우자가 컸다. 배우자의 비과세 증여한도가 6억원으로, 자녀(5000만원)에 비해 매우 크기 때문이다. 현재 거래가 기준 배우자에게 50% 증여시 증여세는 2억7700만원이었던 반면 자녀에게 50% 증여시에는 4억9000만원에 달했다.

반면 향후 매도시 부과될 양도소득세는 자녀가 더 유리했다. 배우자는 1가구 다주택 적용을 동시에 받기 때문이다. 매도 시점은 입주 후 실거주 의무연한 2년을 채운 2026년으로 가정했다. 반포3주구 106㎡는 현재 예상으론 59㎡와 84㎡ 두 채 배정이 가능하며, 이를 3.3㎡당 1억원이라 가정 시, 예상 매도가는 48억원이다.

만약 증여를 하지 않고, 단일 명의로 예상가에 매도시 이에 따른 양도세는 15억5000만원에 달할 것으로 예상됐다. 그러나 배우자에게 50% 지분시에는 1가구 2주택 적용을 동시에 받더라도 각각 취득가액이 줄어들면서 양도세가 10억원대로 낮아졌다. 4억7000만원의 절세 효과가 있는 셈이다.

자녀에게 지분 증여 경우는 자녀의 1가구1주택 요건을 위한 별도세대 독립이 이뤄져야 하기 때문에 실거주 의무를 채우지 못해 9억7500만원의 양도세 발생이 예상됐다. 이 경우 단독명의시보다 5억7000여만원의 양도세 절감 효과가 예상된다.

▶ ‘증여세’ 피할 수 없다면, ‘양도세’ 줄이자= 정비사업이 예정된 지역의 증여는 타 지역 대비 활발하다. 지난 4월 기준 서울 전체의 주택거래 건수는 1만4963건으로 이 가운데 증여는 2208건(14.8%)이다. 그러나 앞서 말한 고가주택 정비사업이 활발한 서초구에선 3건 중 1건이 증여로 인한 거래였고, 최근 정부의 정비사업 발표로 들썩이고 있는 용산구도 28.9%가 증여 거래였다. 둔촌주공 아파트 등 재건축 사업이 기다리고 있는 강동구도 26.5%가 증여로 집계됐다.

이 같은 흐름은 세금에 대한 인식 변화에서도 기인한다는 설명이다. 우병탁 팀장은 “최근에는 워낙 자산 관련 자료가 전산화로 투명하게 이뤄지고 있어, 예전처럼 현금으로 증여할 경우 증여세를 피할 수 있다고 생각하는 자산가는 드물다”고 말했다. 그는 이어 “증여세를 한번에 목돈으로 수억원을 내는 것이 부담스러울 수 있지만, 언젠가는 내야 할 것이란 인식이 확고해지면서 오히려 사전 증여로 양도세나 보유세를 줄여나가는 방식이 절세 방식으로 선호된다”고 덧붙였다.

실제 강남 일대 최근 주택 매수자들을 대상으로 자금 출처를 밝히는 세무조사가 왕왕 행해지면서 앞서 이를 밝히는 데 대한 인식이 커지고 있다는 분석이다.

무엇보다 세법이 복잡해지고 날로 보유재산에 세금이 늘어나는 방식의 규제가 더해질 것이란 예상도 자산가들의 절세에 대한 관심을 높인다.

고속터미널 인근 공인중개업소 관계자는 “주택 매수나 매도에 있어 앞으로 보유세든 증여나 상속세든 점점 늘어날 것으로 보고 이에 대한 고려를 하는 이가 늘고 있다”고 말했다. 성연진 기자