정부가 오는 8월부터 수도권과 광역시 대부분의 주택 분양권 전매를 금지하는 내용을 골자로 한 주택법 시행령 개정을 단행할 방침이라고 11일 밝혔다. 그동안 조정대상지역 등 투기 수요가 몰리는 곳에 한해 실시하던 분양권 전매제한 조치가 사실상 전국적으로 확대되는 셈이다. 지난 2003년 주택시장 과열을 막자고 실시했다가 글로벌 경제위기로 미분양이 늘어난 2008년 해제한 이후 약 12년 만에 부활시킨 것이다.

모든 시장은 자율적으로 움직이는 게 최선이다. 하지만 실체가 없는 분양권을 사고팔면서 집값을 올려 시장을 교란시킨다면 정책으로 이를 막는 것 역시 당연한 조치다. 오히려 의무라해야 옳다. 실제로 최근 3년간 20대 1 이상의 청약경쟁률을 보인 단지에서 당첨자 4명 중 1명은 전매제한 종료 후 6개월 이내에 분양권을 매도한 것으로 나타난다. 당첨자의 실입주 비율은 이보다 더 낮다. 정부의 이번 조치에 타당성이 충분하다는 얘기다. 투기적 가수요도 크게 줄어들 것으로 보인다.

하지만 그게 다는 아니다. 벌써 예상되는 후폭풍이 적지 않다. 건설사들은 8월 시행 이전에 밀어내기 분양에 나설 게 분명하다. 현재 예정된 14만가구의 신규분양이 끝나면 청약시장은 얼어붙고 지방의 미분양 사례는 더 심각해진다. 코로나19로 어려운 경제에 건설시장마저 SOC 하나로 버텨야 하는 상황에 몰리게 된다.

그런데도 시중의 부동자금은 넘쳐난다. 경제가 어려운데 주식을 비롯한 직접 금융시장으로 흘러가진 않을 것이다. 저금리 상황을 감안하면 결국은 부동산 어디론가 몰리게 돼 있다.

결국 부동산 정책에도 융합과 집중이 필요하다. 그래야 효율성이 높아진다. 이른바 정책 컨버전스다. 현 정부 부동산 정책의 핵심은 실수요자 중심이다. 분양권 전매금지 자체가 가장 극단적인 사례 아닌가. 그렇다면 또 다른 부동산 정책들도 실수요자 위주로 재편돼야 한다. 가장 중요한 것이 공급 부문이다. 수요가 높은 곳에 좋은 아파트를 많이 공급하는 것이 최선이다. 교육과 교통 등 인프라를 갖춘 새 아파트들을 늘리는 게 답이다. 3기 신도시는 빨라야 5년 후다. 속도를 높여야 한다. 재건축과 재개발도 규제 강화로만 나갈 일이 아니다.

1주택자는 실수요의 전형이다. 이들에 대한 종부세 완화조치는 그래서 당연하고 절실하다. 당초 강남의 상위 1~2% 부유층을 겨냥한 게 종부세다. 지금은 가파른 공시가격 현실화로 강북의 중산층까지 포함된다. 투기하지 않은 이들에 대한 징벌적 과세는 부당하다. 장기거주자나 고령 은퇴자에겐 더욱 그렇다.