정부의 ‘2020년 공동주택 공시가격 인상안’ 공개 이후 서울 지역을 중심으로 공시가 산정 기준에 문제를 제기하는 목소리가 높아지고 있다. 최근 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 확산으로 실거래가가 급락한 단지가 등장하면서 “공시가격이 실거래가를 넘어서는 역전 현상도 나올 수 있다”는 우려까지 제기되는 등 적지 않은 후폭풍이 불 것으로 전망된다.

▶지역 따라 현실화율 제각각…“강남에 유독 가혹”=20일 헤럴드경제가 국토교통부의 부동산공시가격 알리미와 실거래가 정보시스템 자료 등을 분석한 결과, 정부가 제시한 현실화율 목표치에 어긋나는 단지들이 적지 않은 것으로 나타났다. 국토부는 9억~15억원 미만 아파트는 70%, 15억~30억원은 75%, 30억원 이상은 80%를 현실화율 기준으로 정했다.

하지만 서울 서초구 반포동 반포자이(2009년 준공) 전용면적 84㎡ 24층의 경우 올해 공시가격이 20억3700만원으로 전년 공시가(15억6000만원 대비) 30.6% 뛰어올랐다. 지난 2월 동일면적·동일층이 24억9000만원에 손바뀜한 점을 감안하면 실거래가 대비 현실화율은 81.9%까지 치솟은 것이다. 이는 현실화율을 75%로 제한하겠다는 정부 설명과 배치되는 부분이다.

송파구 잠실동 리센츠 전용 84㎡ 8층은 공시가격이 13억5900만원으로 공시가격이 작년보다 29.7% 올랐다. 지난 3월 같은 층이 16억원에 실거래된 것을 현실화율로 환산하면 84.9%까지 뛰어 오른다. 최근 코로나19와 부동산 규제 강화로 강남권을 중심으로 거래가가 급락하는 단지가 속출할 것으로 예상된다.

반면 2008년 준공한 영등포구 여의도자이 전용 148㎡ 8층은 2020년 공시가격이 14억1400만원으로 전년(12억원) 대비 17.8% 상승으로 집계됐지만, 같은 기준의 2월 실거래가는 21억6000만원으로 현실화율은 65.5%에 그쳤다. 이와 관련 “유독 강남 지역에만 징벌적 조세를 하는 게 아니냐”는 지적에서 자유로울 수 없는 대목이다.

공시가 상승률이 지역 평균보다 배 이상 뛰고, 같은 단지에서도 인상률이 차이가 나는 경우도 상당수였다. 강남구 도곡1동 역삼럭키 전용 84㎡ 1층은 올해 공시가 11억3000만원으로 전년(7억5700만원) 대비 49.3% 급등했다. 강남구 평균 공동주택 공시가격 상승률인 25.57% 대비 2배 가량 차이가 난다.

강북구 미아동 송천센트레빌 전용 114㎡ 1층의 공시가는 6억원으로 작년 4억9400억원 대비 21.5% 치솟았다. 강북구 전체 평균 인상률(4.1%)과 5배 넘는 격차를 보였다. 이와 대조적으로 같은 단지 전용 59㎡ 15층은 올해 4억7900만원으로 전년도(4억3600만원) 대비 9.8% 올랐다.

▶집단민원·조세 저항 등 ‘후폭풍 예고’=공시가 급등으로 인한 집단민원과 조세저항 등 ‘후폭풍’도 상당할 전망이다. 국토부는 소유자 의견청취(이의제기)와 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 다음 달 29일 공시가격을 결정해 발표한다. 지난해 제기된 공동주택 공시가격 의견청취 건수는 2만8735건으로 전년도(1290건) 대비 22배 폭등한 바 있다. 올해는 2007년 기록한 역대 최고 기록(5만6355건)을 넘어설 가능성도 배제할 수 없다. 의견청취를 통해 조정된 금액 역시 지난해 1913억3100만원으로 2015년 3억1300만원 대비 140배 이상 증가한 바 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “공시가격 현실화는 옳은 방향이지만 지금처럼 급격히 올리는 것은 소비 심리를 위축시켜 경제에 충격을 줄 수 있다”며 “현실화율은 10년 정도 기간을 두고 점진적으로 올려야 한다”고 지적했다.

세금 부담 증가와 관련 권 교수는 “2005년 도입 당시만 해도 공시가격 9억원 초과 주택은 전체 주택의 1%밖에 되지 않았는데 지금은 공시가 9억원 주택이 너무 많이 늘었다”며 “시대 상황에 맞게 종부세 과세 기준을 올리거나 가격 상위 1%는 초고가 주택, 5%는 고가 주택으로 규정하고 상위 5% 이내인 곳만 종부세를 내도록 바꿀 필요가 있다”고 덧붙였다.

양대근·민상식 기자