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  • [헤럴드비즈-윤영선 법무법인 광장 고문(전 관세청장)] 멀어져가는 내 집 마련 꿈, 주택정책의 실패

  • 기사입력 2020-01-30 11:34
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경제정책이 실패하면 어려운 서민층이 직격탄을 맞는 것처럼 주택정책의 실패는 집 없는 서민층의 내 집 마련 희망을 더욱 희미하게 만든다. 이번 정부의 주택정책은 고가주택 및 수도권 주택의 천정부지 가격상승을 가져와 한마디로 자산가치의 ‘부익부 빈익빈’에 따른 양극화를 심화시키고, 이에 따라 서민층의 상대적 박탈감과 불안감만 키웠다.

먼저 우리나라의 자가(自家) 보유율과 주택 보급률을 살펴본다.

우리나라의 자가(自家) 보유율은 전체 세대수의 약 61% 수준이고, 서울의 경우는 전체 가구의 약 42%가 자기 집이 있다. 이에 비해 주택 수를 가구 수로 나눈 주택 보급률은 서울이 약 95%에 달한다. 자가(自家) 보유율과 주택 보급률을 놓고 볼 때 서울 거주 가구의 절반 이상이 전세, 월세 등에 살고 있고, 누군가는 여러 주택을 보유하고 있음을 알 수 있다. 이런 현실에서 집값안정은 무엇보다 중요하다.

문재인 정부는 집값을 안정시켜 중산층의 내 집 마련 비율을 높이는 것을 목표로 주택정책을 추진해왔다. 이번 정부 들어와 열여덟 번의 주택 대책을 발표했다. 2~3개월에 한 번씩 급조된 초강력, 징벌적 정책을 추진했으나, 주택가격은 역설적으로 세계 최고 상승률을 나타내고 있다. 지난해 말에 발표된 세계 대도시의 지난 3년간 주택가격 상승률에서 서울의 상승률은 44%로, 세계 주요 도시 중에서 최고 수준을 기록했다.

지난해 우리나라 경제성장률은 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중에서 하위권인 반면, 주택가격 상승률은 세계 최고 수준이니 중산층의 내집 마련 꿈은 점점 멀어지고 있다. 열여덟 번에 걸쳐 발표된 주택정책의 내용은 정부가 주택시장을 마음대로 좌지우지할 수 있다는 정부만능주의의 생각을 기초로 하고 있다. 과거 우리 경제가 소규모 폐쇄경제일 때는 정부주도로 물가통제 등이 가능했지만, 글로벌 개방경제에서 국내총생산(GDP) 규모 세계 14위에 올라 있는 국가의 주택가격을 정부가 맘대로 통제할 수 있다고 생각하는 것은 오만과 무지이다.

경제학 상식에 “수요공급의 시장원칙은 하느님도 못 이긴다”라는 유명한 말이 있다.

‘주택’은 고가의 내구 소비재 상품으로 기본적으로 수요와 공급이 균형되는 점에서 가격이 형성된다. ‘주택’ 상품에 대한 소비자의 수요가 서울과 지방, 강남과 강북, 명문학군지역과 일반지역, 명품주택과 일반주택에 차이가 있다는 시장상황을 냉정하게 인정해야 한다. 혹시 평준화 개념을 서울의 지역별 주택가격에까지 확대 적용하려는 것인지 의심스럽다.

시간이 걸리더라도 소비자의 수요가 있는 곳에 주택공급을 대폭 늘리고, 아울러 외고, 자사고 등 교육정책과 금융정책, 그리고 조세정책 등 규제정책과 시장원칙과의 적절한 조화가 필요하다.

작금의 정책은 주택시장에 대한 징벌적 규제 폭격이다. 만일 주택시장이 완전 붕괴될 경우 전방산업(철근, 시멘트, 레미콘 등)과 후방산업(인테리어, 가구, 복덕방, 이삿짐센터 등)에 악영향을 미쳐 경제 전반에 적잖은 역효과를 초래한다. 주택시장은 호경기, 불경기 등 거시적인 경기순환 관리와 밀접한 관계가 있는 정책 대상이다.

징벌적 세금, 징벌적 금융, 현금부자만 기회가 주어지는 로또 추첨식 분양 등의 반(反)시장적 정책은 집값 안정은 커녕 경제 불안만 가중시킬 수 있다.

현재의 주택정책은 ‘정부가 병 주고 약 준다’고 비유할 수 있다. 야구, 축구 등에서 유능한 감독은 경기에서 연패하는 경우 적시에 선수를 교체하고 전략을 변경한다. 18전 18패를 당한 주택정책 책임자의 교체와 주택정책의 제로 베이스 수정이 절실한 때다.

이미 정상궤도에서 크게 벗어난 주택정책을 기초로 ‘땜질식 처방’을 추가적으로 지속하는 건 시장왜곡을 가속화시키고, 결국 서민층의 내집 마련 꿈을 좌절시킬 뿐이다.

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