[헤럴드경제=양영경 기자] 정부가 민간택지 분양가상한제의 효과를 극대화하려고 ‘땅값 통제’까지 나서자 분양 사업장의 고민이 더 깊어졌다. 오는 10월 상한제 시행 전 선분양·후분양을 결정하는 데서 더 나아가 분양가의 핵심인 토지비를 제대로 인정받지 못하는 ‘최악의 상황’까지 염두에 두며 분양시기를 저울질하는데 분주해졌다.

주택재개발정비사업이 이뤄지는 서울 동작구 흑석3구역 [양영경 기자/y2k@]

20일 정비업계 등에 따르면 올 들어 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피하기 위해 후분양을 검토했던 서울 동작구 흑석3구역 재개발 조합은 아직 선분양·후분양 여부를 결정하지 못했다. 당초 조합 내부에서는 상한제가 적용되더라도 후분양을 해야 한다는 목소리가 높았지만, 국토교통부가 지난 14일 ‘공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙 일부 개정안’을 입법예고하면서 또 한 번 시뮬레이션을 거쳐 득실을 따져보고 있다.

이 개정안은 택지비에 대한 국토부의 가격 통제력 강화를 골자로 한다. 그간 상한제 대상 지역의 택지가격 평가를 해당 지역의 지방자체단체장이 지정한 2개 이상의 감정평가법인이 했던 방식에서, 앞으로는 감정평가법인이 책정한 가격이 적정한지 한국감정원이 최종 결정하는 방식으로 바뀐다. 감정원이 부적절하다고 판단하면 토지가격을 다시 산정해야한다. 산정기준도 정부가 정하는 표준지공시지가에 연동하고, 감정평가 방식도 원가기준으로 해 개발이익을 반영하지 못하게 했다.

업계에선 택지비 감정평가액이 기대치에 못 미치면 정비사업이 받는 타격은 상당할 수 있다고 본다. 분양가상한제는 택지비와 건축비, 가산비를 합쳐 분양가를 산정하는데 택지비 비중이 약 50~70%에 달한다.

상한제를 하더라도 땅값이 많이 올라 감정평가금액은 선방할 것이라고 예상했던 정비사업장은 술렁일 수밖에 없다. 흑석3구역 재개발 조합 관계자는 “마지막으로 감정평가를 한 것이 6~7년 전인데 그 사이 토지 공시지가도 많이 올랐다”며 “이전보다 더 깐깐하게 심사해 토지비를 끌어내리려고 할텐데, 아직 (분양가를 제대로 받을) 방법을 모르겠어 여러 변수를 적용해 시뮬레이션을 돌리는 상황”이라고 했다.

주택을 직접 분양하기 위해 민간택지를 보유한 시행사, 건설사도 영향을 주시하고 있다. 서울 중구 세운재정비촉진지구 내 ‘힐스테이트 세운’도 선분양·후분양 사이에서 갈피를 잡지 못하고 있다. 시행사 관계자는 “서울 중심지역에 나온 땅이다보다 사업성의 관건은 ‘토지비를 얼마나 인정받느냐’였다”며 “정부가 이전보다 더 땅값을 낮추겠다는 의지를 내비친 것이나 다름 없어서 토지비가 자체 시뮬레이션한 것보다 더 낮아질 가능성을 고려하고 있다”이라고 했다.

그나마 사업성이 나오는 민간택지는 상한제 적용 대상에 속해 부동산 개발업계의 고민도 적지 않다. 업계 관계자는 “(상한제 대상지역인) 투기과열지구가 아니면 사업성이 크지 않은데, 이런 곳은 대체로 도심이고 권리관계도 복잡해 땅을 사들이는데 상당한 비용이 든다”며 “작업비용이 제대로 인정되지 않는다면 진행 중인 사업들은 수익성 낮아지고, 신규사업은 제대로 추진할 수 없을 것”이라고 했다.

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