22일 헤럴드부동산포럼서 발제
인구감소 뚜렷한 곳이 되레 상승
잡값폭락 창원도 신축은 값 유지
재건축으로 새아파트 수요 충족을
‘인구 감소로 주택 수요가 줄어 집값이 하락하고 빈집이 늘어날 것이다’ 집값 관련 전망을 할 때면 흔히 상상하는 ‘디스토피아’(dystopia)다. 인구 절벽이 머지 않았다는 전망이 나오는 상황에서 설득력 있는 주장처럼 들린다.
그러나 부동산 빅데이터를 기반으로 시장을 예측하는 ‘하우스노미스트’(house + nomist) 조영광<사진> 대우건설 연구원은 인구증감이 당장의 주택시장을 내다보는 데는 도움이 되지 않는다고 말한다. 특히 지역별ㆍ상품별 양극화가 극심한 시장 상황에서 ‘평균적으로 하락할 것이다’는 말에 속지 않으려면 개별 주택시장을 들여다봐야 한다는 것이다. 그는 오는 22일 오후 2시부터 서울 명동 은행연합회관에서 열리는 ‘헤럴드부동산포럼 2019-주택시장 정상화를 위한 정책 과제’에서 이러한 주제로 시장을 전망할 예정이다.
조 연구원은 인구 감소가 가장 뚜렷한 지역은 집값이 오히려 오르고 있다는 점을 근거로 제시한다. 2015~2017년 전국에서 가장 큰 폭(-1.6%)으로 인구가 줄어든 서울은 집값이 25.7%, 두번째로 인구가 많이 감소한 부산(-1.2%)도 26%나 올라 각각 집값상승률 2위와 1위를 차지했다. 반대로 인구가 늘어난 충남(1.9%)과 충북(0.7%)은 오히려 집값이 각각 1.7%와 1.6% 떨어졌다.
조 연구원은 “인구 증가는 대규모 주택 공급에 따른 후행 데이터기 때문에 미래엔 오히려 집값이 하락할 가능성이 높다”며 “미래를 보려면 인구 밀도를 봐야 한다”고 말했다. 인구 밀도야말로 주택 수요(인구)와 공급(토지)을 동시에 보여주는 통계이며, 중장기적으로 집값 상승 확률이 높은 곳이라는 것이다.
최근 발표한 3기 신도시와 관련해서도 이같은 분석은 적용된다. 조 연구원은 “인구 밀도가 높은 부천 쪽 공급은 소화될 가능성이 높지만 인천 계양 쪽은 성공이 쉽지 않다. 자족성을 갖추더라도 주변에서 인구를 끌어와야 하기 때문에 인천 구도심이 공동화될 가능성이 있다”고 말했다.
그는 인구 밀도와 더불어 ‘주택고령화’도 집값 전망의 주요 변수로 꼽는다. 전국 고령(입주 10년차 이상) 아파트 비율이 73%, 서울이 80%가 넘기 때문에 새 아파트의 희소성은 부각될 수밖에 없다는 것이다. 정부가 서울의 재건축ㆍ재개발 규제를 강화하고 있는 점을 감안하면 더욱 그렇다. 실제 입주 5년 차 이내인 젊은 아파트와 입주 10년 차를 넘긴 고령아파트의 3.3㎡당 차이는 평균 284만원이나 된다.
조 연구원은 “최근 강남에서 분양한 아파트 3.3㎡ 당 분양가가 5000만원에 육박하는데도 경쟁률이 높은 이유는 새 아파트 수요 때문”이라며 “집값 하락 대표 지역인 경남 창원 등 지역도 평균적으로는 하락했지만 고령 아파트 위주로 하락이 크고, 새 아파트는 떨어지지 않았다”고 말했다. ‘인구밀도가 높은 지역의 새 아파트에 대한 투자는 실패하지 않는다’는 것이 그가 내린 결론이다.
물론 이는 중장기 전망일 뿐 단기적으로는 주택시장의 사이클이나 입주물량을 고려해야 한다고 그는 조언한다. 조 연구원은 “수도권 집값이 상당 기간 큰 폭으로 올랐기 때문에 시장 사이클 상 현 정부 기간 내에는 특별한 정책 변화가 있지 않는 한 완만한 둔화세가 이어질 것”이라고 전망했다.
다만 이같은 안정세가 중장기적으로도 이어질 수 있도록 조 연구원은 재건축이 원활히 진행되게 해줄 것을 제안했다. 그는 “분양가가 높고, 대출이 안되고 전매제한이 있음에도 구입한다는 것은 투자가 아니라 실 수요임을 의미한다”며 “헬리오시티 입주로 주변 시장이 안정된 것을 교훈으로 삼아야 한다”고 말했다.
김성훈 기자/paq@heraldcorp.com
