단기급성장 후유증 우려도
[헤럴드경제=김우영 기자] 주거 부동산의 핵심인 강남권역이 오피스 시장에서도 핵심으로 거듭나고 있다.
14일 글로벌부동산컨설팅업체 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 올해 서울과 범강남권역으로 분류되는 분당권역 오피스빌딩 거래규모는 역대 최초로 10조원을 넘어서 13조원에 달할 것으로 추정된다. 이는 7조7000억원으로 최대 규모였던 지난해 기록을 70%나 상회하는 수치다.
시장의 양적 성장을 주도한 건 도심권역이다. 도심권역이 전체 거래에서 차지하는 비중은 2017년 33.8%에서 올해 49.9%로 크게 성장했다. 질적인 면에선 강남권역의 성장이 두드러진다. 연초 도심권역의 더케이트윈타워(3.3㎡당 2810만원)가 세운 단위 면적(3.3㎡)당 최고가를 강남N타워(2910만원)가 넘어서더니 삼성물산 서초사옥은 3.3㎡당 3050만원에 거래되며 처음으로 3.3㎡당 3000만원을 넘어섰다.
그동안 A등급 오피스빌딩의 3.3㎡당 최고가격은 늘 도심권역 차지였다. 2014년 강남권역의 3.3㎡당 최고가는 도심권역의 86% 수준에 불과했지만 꾸준히 격차를 좁히며 마침내 역전하기에 이르렀다.
공실률도 3대 권역 가운데 가장 낮고, 가장 안정적으로 유지되고 있다. 조사업체마다 약간의 차이는 있지만 강남권역 공실률은 5~8%대로, 도심권역이나 여의도권역보다 3~7%포인트 가량 낮다. 신규 빌딩 공급, 이주 등으로 인한 일시적 공실을 제외하면 테헤란로 같은 대로변의 유지관리가 잘 된 빌딩의 공실률은 사실상 제로로 볼 수 있다.
강남으로 향하는 오피스 수요가 넘치다보니 강남권역의 외연은 분당과 판교 등으로 계속 확대되고 있다. 특히 판교는 2017년 알파리움타워를 기점으로 매매거래와 임대차거래가 활발해지면서 용산이나 상암, 마곡 등을 제치고 단숨에 4번째 권역 후보로 거론될 정도다. 전체 오피스빌딩 투자에서 판교가 차지하는 비중은 지난해 6.7%에서 올해 7.8%로 상승했다. 기존 강남권역과 지리적으로 가까운 데다 임대료는 서울의 60%수준에 불과해 IT기업을 중심으로 임대수요가 꾸준하다.
이처럼 서울 오피스빌딩 시장이 단기 급성장하면서 한편으론 그에 따른 후유증을 우려하는 목소리도 나온다. 블룸버그가 추정한 지난 3분기 기준 서울 오피스빌딩의 캡레이트(자본환원율)은 4.7%로 2015년 5%대가 무너진 뒤 반등하는 듯 보였지만 올해 들어 줄곧 하락하고 있다.
업계 관계자는 “매매거래 가격이 급등한데 비해 임대수익이 뒷받침되지 못하기 때문”이라며 “여전히 국내 오피스빌딩이 저평가 됐다는 인식이 일반적이지만 경기 둔화와 빌딩 공급확대 등 위험요인에 대한 경계심이 필요하다”고 강조했다.
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